Önalım (Şufa) Hakkında Muvazaa
Muvazaanın, genel olarak taşınmaz devirlerinde kendini gösteren, iki tarafın üçüncü kişileri aldatmak amacıyla, gerçek iradelerine uymayan bir muamele yapmaları ve görünüşteki bu muamelenin kendi aralarında geçerli olmayacağı, hüküm ve sonuç doğurmayacağı konusunda anlaşmaları veya gerçek iradelerine uygun olarak yaptıkları sözleşmeyi, iradelerine uymayan görünüşteki sözleşme ile gizlemeleri olarak ifade edilen bir anlaşma olduğunu daha önce beyan etmiştik. Kısaca irade ve beyan arasında bilerek yaratılan uyumsuzluk olarak da ifade edilecek bu durumun tipik örneklerinin ise; tamamı gizli bağış olan, ancak, tapuda, satış ya da ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi gösterilen devirler olduğunu söylemiştik.
Muvazaa, taşınmaz devri borcu doğuran tüm sözleşmelere sirayet ettirilen hukuka aykırı bir işlem olmakla, Medeni Yasada önalım hakkı olarak ifade edilen, paylı mülkiyet konusu taşınmazlar için kullanılan bu hak bakımından da, hakkın paydaş tarafından kullanılmasını önlemek adına, muvazaalı işlemlere başvurulmaktadır. Hakkın niteliği iki tür muvazaaya yol açmakta olup; bunlardan biri sözleşmenin niteliğinde muvazaadır.
Örnekle açıklamak gerekirse; A ile B birlikte yarı yarıya sahip olmak kaydıyla, tapuda taşınmaz satın almışlardır. A kendi payını C isimli kişiye gerçekte satmış ama tapuda bağış olarak göstermiştir. ( önalım hakkı bağış veya takas hallerinde kullanılamayan, yasa gereği sadece 3. Kişiye satış halinde kullanılan bir hak olmakla) Bu durumda satıcı A ile C gerçek isteklerini saklayarak, satış yerine kütükte bağış olarak sözleşmeyi yapmış görünmektedir. Şufa hakkı sahibi B, sözleşmenin dışında kaldığından her türlü kanıtla, satıcı ile alıcı arasında gerçekte satış sözleşmesi yapıldığını, bağış sözleşmesinin gerçekte yapılan satışı gizleyen muvazaalı bir işlem olduğunu, bunun da, önalım hakkının kullanılmasını engellemek için yapıldığını kanıtlayabilir. Delillerden, gerçek satış sözleşmesi olduğu anlaşılırsa, paydaş B’nin açtığı önalım davası kabul edilir. Davalı alıcı C, tapu kütüğüne bağış olarak geçirilen sözleşmenin gerçekte satış değil bağış olduğunu sadece iddia boyutunda ileri süremez. Muvazaalı işlemin tarafı olarak, bağış ya da trampa (takas) iddiasını tanık dinleterek ispatlayamaz, yazılı belge göstermek, samimi ve inandırıcı deliller sunmak zorundadır. Şufa hakkına konu payın, akrabalar arasında bağış gösterilerek devri çoğunlukla muvazaalı-kötüniyetli değerlendirilmekte olup, şufa hakkının kullanılmasına engel olmak üzere yapıldığı şeklinde değerlendirilerek, iptal ve tescil kararı verilmektedir.
Bir diğeri ise hem şufa hakkı sahibi hem de davalı alıcı tarafından ileri sürülebilecek bedelde muvazaa halidir. Şufa hakkı sahibi davacı, tapuda gösterilen bedelin, payın gerçek değerinin çok üstünde gösterilerek, muvazaa yapıldığını, bununla şufa hakkını kullanmasını kasıtlı olarak engellemeyi amaçladıklarını iddia eder. Bu iddia şufa hakkı sahibi tarafından her türlü delil ile ispatlanabilir. Mutlaka yazılı delil göstermek şart değildir. Bu yöndeki delillerin yeterli kalmadığı durumlarda keşif ve bilirkişi incelemesi ile payın değerinin tespiti yoluna gidilir. Ancak Yargıtay, sadece keşifle tespit edilen değerin, tapuda gösterilen değerden daha düşük olmasının, bedelde muvazaa olgusunu ispatta yeterli olmadığı, bu delilin tanık, yemin, emsal satışlar …gibi diğer yan delillerle desteklenmesi gerektiği görüşündedir. Satış bedelinin muvazaalı olarak yüksek gösterildiği şeklindeki, davacı iddiası kanıtlanamazsa, davacı şufa hakkı sahibine, tapuda gösterilen değer ve tapu harç masrafları üzerinden önalım hakkını kullanıp kullanmayacağı sorularak yargılamaya devam olunur.
Bedelde muvazaanın bir diğer görünüşü olan, davalı tarafın, payın satış bedelinin tapuda gösterilenden daha fazla olduğu iddiası bakımından ise, davalı taraf, muvazaalı işlemin bizzat tarafı olmakla, bu iddiası, yazılı delil getirmediği sürece dikkate alınmaz. Tanık dinletemez, davacıya yemin teklif edemez. Yapılacak keşifte bedel daha fazla çıksa bile, tapuda gösterilen düşük bedel ve tapu harç masrafları dışında, şufa hakkı sahibinden başka bir talepte bulunamaz.