Önalım (Şufa) Hakkının Kullanılamayacağı Devirler
Önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarından birinin, kendi payını 3. Bir kişiye geçerli bir satış sözleşmesi ile sattığı durumlarda, satışın öğrenildiği tarihten itibaren en geç 2 yıl içinde kullanılan bir hak olup, yasadan doğan bu hakkın, bazı durumlarda ya da belirli bazı işlemler bakımından kullanılamayacağını da söylemek gerekir. Bunlardan bazıları şunlardır;
-Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda, paydaşlardan birinin payının, icra yoluyla satış ve ihalesinde, önalım hakkı kullanılamaz.
-Paydaşlardan birinin payını hibe etmesi ya da takas etmesi halinde de önalım hakkı kullanılamaz. Ancak bu devirlerin muvazaalı olduğu iddiasıyla önalım davası açılabilir.
-Paydaş, pay devrinin hile, ikrah (korkutma) veya gabin (edimler arasındaki aşırı oransızlık) batıl olduğunu ileri sürerek dava açar, dava kabul edilip, payın devrine yol açan işlem iptal edilirse, önalım davası açılamayacağı gibi, daha önce açılan dava da bu nedenle dayanaksız kalır.
-Önalım davası sırasında paydaşlık sıfatı kalkarsa dava reddolunur. Sadece paydaşlar, önalım davasında dava ehliyetine sahiptir. Dava ehliyeti dava şartlarındandır. Dava şartları yargılamanın her aşamasında mahkemelerce re’sen dikkate alınır. Bu şartlardan birinin bile yokluğu davayı usulden redde götürür.
-Tapuda kayıtlı bir taşınmazdan, aynı tarihte, aynı hukuki işlem ile pay satın alanlar, birbirlerine karşı önalım hakkını ileri süremezler.
-Satış vaadi sözleşmesine dayanarak payı üzerine geçiren kişiye karşı önalım davası açılamaz.
-Paydaşlardan birinin kendi payını, aynı taşınmazdaki bir diğer paydaşa sattığı hallerde de , payı iktisap eden 3. Kişi sıfatı söz konusu olmadığından, diğerlerinin önalım davası açma hakkı yoktur.
-Önalım davasına konu payın ilişkin olduğu taşınmaz, paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip, her bir paydaş belirli bir kısmı kullanıyorsa, bunlardan birinin kendi payını 3. Bir şahsa satması halinde de, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanamazlar. Taksimin paydaşlar arasında yazılı olarak ya da tapuya şerh ettirilerek yapılmış olması gerekli olmadığı gibi, paydaşların kendi aralarında, fiili bir taksim yapmış olmaları da kafidir. Bu durumda şufa hakkı kullanılamayacağı gibi, açılan dava da reddedilir.