Önalım (Şufa) Hakkı ve Hakkın Dava Yoluyla İleri Sürülmesi
Önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda, paydaşlardan birinin kendi payını, 3. Bir şahsa satması halinde, diğer paydaşlara, o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda vücut bulan ve payın 3. Kişiye satılması ile de kullanılabilir hale gelen önalım hakkı, bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında, satıcı ile alıcı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmasını sağlar.
Önalım davası, paydaşlardan biri tarafından payı satın alan şahsa açılır. Davada paydaşlık sıfatının saptanması gerekir. Paydaş olmayanın da dava ehliyetinin olmayacağı açıktır. Paydaşların birden fazla olması halinde, her biri önalım hakkını dava yoluyla ileri sürebilir. Aralarından sadece biri, açtığı önalım davasında, satışa konu payın tamamının bedeli mukabili kendi adına tescilini isteme hakkını haiz olduğu gibi, birden fazla paydaşın, aynı pay için, ayrı ayrı açtığı şufa davaları ise aralarındaki irtibat nedeniyle, ilk açılan davada birleştirilerek yargılama yapılır ve yargılama sonunda, davacıların taşınmazdaki pay oranı dikkate alınmaksızın, dava konusu pay, davacı sayısına göre eşit oranda tescile tabi tutulur.
Uygulamada, önalım hakkının, mirasçılar tarafından, miras bırakanın paydaş olduğu taşınmazdaki diğer bir payın 3. Kişiye satılması halinde kullanıldığına da şahit olmaktayız. Pay tüm mirasçılar arasında iştirak-elbirliği mülkiyetine tabi olmasına rağmen dava mirasçılardan tamamı tarafından değil, bir ya da birkaç kişi tarafından açılmaktadır. Böyle bir durumda dava açmayan mirasçıların da davaya muvafakat vermesi gerekir. Muvafakat, davaya gelip bu konuda beyanda bulunmakla, imzası noterce onaylı bir muvafakat belgesi vermekle yahut davacı adına davayı takip eden avukata vekalet verilmekle sağlanabilir. Yine de tüm ortakların muvafakati sağlanamazsa, miras bırakanın terekesine, ölüm yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından temsilci atanması için mahkeme tarafından davacıya süre verilir. Temsilci davacı olabileceği gibi, davacı dışında biri atanırsa, davacının sıfatı da son bulur. Davayı temsilci takip eder.
Önalım hakkının kullanılması, Medeni Yasa’da belirtilen hak düşürücü süreye tabidir. Medeni Kanun’un 733. Maddesine göre; önalım hakkı, satışın, satıcı ve alıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay içinde kullanılmazsa ve her halde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşer, yani hakkın bu süreler geçtikten sonra ileri sürülemeyeceğini, ileri sürülmesi halinde ise reddedileceğini ifade eder. Uygulamada çoğunlukla, pay devirlerinin diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmediği gözlenmektedir. Bu durumda dahi, 2 yıllık süre geçmediği sürece dava hakkı kullanılabilir. Yargıtay, süre hesabında, satış tarihinden değil, satışın öğrenildiği tarihten hesaplama yapılması gerektiğini söylemektedir. Yani, tescilden itibaren 2 yıllık süre geçmiş olsa bile, satışın öğrenildiği tarih tescilden sonra ise, süre bu tarihten hesaplanır. Hakkı düşüren özelliği nedeniyle, açılacak davada bu süreler, mahkemece re’sen ve öncelikle inceleme konusu yapılır.
Süresinde açılan bir önalım davasında, dava devam ederken, taşınmaz malın, davalı tarafından bir 3. Şahsa ya da diğer bir paydaşa satılması ya da hibe edilmesi halinde, davacı paydaş, ya davasını 3. Kişiye karşı devam ettirir, ki, bu durumda, 3 kişi davaya dahil edilerek yargılama neticelendirilir. Ya da davasını, taşınmazı yeni alan 3. Kişiye karşı devam ettirmeksizin, ilk davalıya karşı tazminat davasına dönüştürür. Önalım hakkı, her yeni satışla yeniden doğar. Dava devam ederken, dava konusunu 3. Kişiye satan ilk malikin kötüniyeti açık olduğundan, iddia ve ispat gerekmez. Yargıtay kararlarına göre, burada, ilk malikin ödeyeceği tazminat miktarı ise ilk satış ile ikinci satış arasındaki farktan ibarettir.
Yargılama sırasında, davacı paydaşa, tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamından ibaret önalım bedeli depo ettirilir. Ancak bedelde muvazaa iddiası ortaya atılırsa, bu durumda, mahkemece payın satış tarihindeki değerini tespit eden keşif ve bilirkişi incelemesindeki bedel önalım bedeli olarak davacıya depo ettirilir.
Önalım hakkı, sadece 3. Kişiye karşı ve sadece geçerli bir taşınmaz satışı varsa kullanılabilir. Buna karşın menkul mal hükümlerine tabi tapusuz bir taşınmazdaki pay satışında, önalım hakkının kullanılma imkanı yoktur. Yine, tapulu bir taşınmaz bakımından, tapu dışı harici satım da önalım davasına konu olmaz.
Önalım hakkı yasadan doğan bir hak olsa da, paydaşların önalım hakkından feragat etmeleri mümkündür. Feragatin, resmi biçimde tanzim edilen bir belge (noter evrakı) ile ya da tapuya şerh edilerek yapılması daha sağlıklıdır. Ancak, sadece belli bir alıcıya karşı önalım hakkını kullanmaktan feragatin adi yazılı şekilde bir belgeye dökülmesi de yeterlidir. Feragatin geçerli olmadığı hallerde, önalım hakkı her zaman kullanılabilir.