Yabancılar İçin Türkiye’de Mülk Edinme Rehberi Hakkında
Genel Bakış
Yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmesine ilişkin tüm usul ve esaslar, 2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun 35 ve 36. Maddelerinde düzenlenmiş olup, 03.05.2012 tarih 6302 Sayılı Yasa ile anılan maddelerde yapılan değişiklik sonrası, yabancıların ülkemizde taşınmaz elde etmesi için daha önce aranan ‘MÜTEKABİLİYET-KARŞILIKLILIK’ ilkesi ortadan kaldırılmıştır. Söz konusu değişiklik beraberinde, Bakanlar Kurulu tarafından, ‘taşınmaz edinmesine izin verilen ülkeler listesi’ başlıklı bir liste de hazırlanmış olup, kamuoyuna yansımayan bu listede yaklaşık 183 ülke vatandaşları için bu ayrıcalığın tanındığı ifade edilmektedir. Bu konuda, yani, ülkemizde taşınmaz ve sınırlı ayni hak ediniminin mümkün olup olmadığı ya da Bakanlar Kurulu kararının eki listeye girilip girilmediği konusu ise yabancı ülkenin Türkiye Büyükelçiliği veya başkonsolosluklarından sorularak öğrenebilinecektir. Yapılan bu son değişiklikler, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin, daha önce aranan karşılıklılık ilkesine bakılmaksızın, taşınmaz edinilmesine ilişkin kanunda belirtilen şartları taşıdığı, Bakanlar Kurulu tarafından hazırlanan listeye de uygun olduğu sürece, Türkiye’de taşınmaz satın alabileceklerini söylemektedir.
Gerek yabancı gerçek kişiler, gerekse yabancı tüzel kişiler açısından taşınmaz edinme bakımından aranan kanuni sınırlamalara bakmadan önce, Bakanlar Kurulu tarafından hazırlanan liste’de hangi ülkeler için ne vasıfta kısıtlamalar getirildiğine de göz atmak gerekir.
Bakanlar Kurulu tarafından yayınlanan listede, Arnavutluk, Fas, Mısır, Letonya, Afganistan ve bazı Afrika ülkelerinin de aralarında bulunduğu 31 ülke için sadece arsa, mesken ve işyeri satın alabilecekleri, buna karşın tarım arazisi, bağ-bahçe sahibi ise olamayacakları şeklinde kısıtlamalar getirilmiştir.
Yine listede adı olan, İran, Çin Hindistan ve Filistin gibi 16 ülke vatandaşları hakkında, Türkiye’de taşınmaz satın almak istedikleri takdirde İçişleri Bakanlığının izni gerektiği gibi, bu izin prosedürü, Irak vatandaşları için ise, önce Dış İşleri Bakanlığı’na başvuru olarak düzenlenmiştir.
Yabacı gerçek ve tüzel kişilerin ülkemizde mülk edinmesi bakımından, Suriyeliler bakımından ayrı bir parantez açılması gerekecektir. 1. Dünya Savaşı sonrası, Suriye’yi işgal eden Fransızların, Suriye topraklarında bulunan Türk vatandaşlarına ait taşınmaz ve malların iade ya da tazminine yanaşmaması nedeniyle 1062 Sayılı ‘Mukabele-i Bilmisil Kanunu’ isimli bir tepki yasası çıkarılmış, bu yasa ile Suriye Uyrukluların Türkiye’de bulunan mevcut bütün taşınmazlarına el konulmuştur. El konulan bu taşınmaz mallar Maliye’ye bağlı kamu kurumları tarafından idare edilmekte olduğu gibi, bu malların, satış, bağış, zilyetlik yolu ile kazanılması ya da Suriye uyruklu kimse veya mirasçısı Türk vatandaşlığına geçmiş olsa bile, bu taşınmazlarla ilgili tapu dairelerinde işlem yapılması yasaklanmıştır. Bu taşınmazlara ilişkin 2009 yılına kadar Suriye devleti ile yapılan uzlaşma görüşmeleri de, 2011 yılında başlayan iç savaş nedeniyle sonuçsuz kalmıştır. Söz konusu yasa hala yürürlükte olsa da, 6302 Sayılı Yasa ile Tapu Kanunu’nun 35. Ve 36. Maddelerinde yapılan değişiklikler karşısında, Suriye vatandaşlarının, Türkiye’de taşınmaz veya bağımsız ve sürekli nitelikte intifa hakkı, üst hakkı, geçit hakkı gibi sınırlı ayni haklar ile rehin, ipotek tesisi gibi hukuki işlemler yapma hakkı bulunmadığı söylenemez. Nitekim 6302 Sayılı Yasa’dan sonra çıkarılan ‘yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimine ilişkin genelge’ uyarınca Suriye vatandaşları, özel izinle taşınmaz edinebileceklerdir. Suriye vatandaşları, yasa maddesinin aradığı belgelerle ilgili tapu müdürlüğüne başvuru yapabilecek, bu başvuru merkeze iletilecek, edinilmek istenen taşınmaz, Suriye’ye sınır illerinden olmadığı, askeri yasak bölge, askeri güvenlik bölgesi ya da stratejik alanlarda bulunan bir taşınmaz olmadığı sürece, merkezden izin çıktığı sürece taşınmaz veya sınırlı ayni haklar elde edebileceklerdir.
YABANCI UYRUKLU GERÇEK KİŞİLER İÇİN TAŞINMAZ EDİNİM ŞARTLARI
Yasaya göre; Bakanlar Kurulunun belirlediği listede yer alan ülkelerin vatandaşları olan Yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de, taşınmaz ve sınırlı ayni haklar edinebilirler. Ancak, bu taşınmazlar ve bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, taşınmazın bulunduğu ilçenin yüzölçümünün %10’unu ve kişi başına ülke genelinde ise 30 hektarı geçemez. Bakanlar Kurulu, kişi başına ülke genelinde edinilecek 30 hektarı, iki katına kadar artırmaya da yetkilidir. Bunun yanında, ülke menfaatleri gerektirdiği durumda, bu hakkı, ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, nitelik, yüzölçüm ve miktar olarak belirleyebilecek, sınırlandırabilecek, durdurabilecek veya yasaklayabilecektir.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler, Türkiye’de taşınmaz alırken, taşınmazın bulunduğu yerdeki askeri makamlardan izin alma şartını da yerine getirmek zorundadır. Ancak aynı yerde daha önce bir yabancıya mülk edinme izni tanınmışsa, bu izin emsal gösterilerek, yeniden izin alınmaksızın taşınmaz satın alınabilir. O yörede ilk kez yabancıya satış yapılacaksa, askeri makamların izin verme süreci 1,5-2 ayı bulabilecektir. Yabancı uyruklu gerçek kişiler, satın aldıkları üzerinde yapı bulunmayan taşınmazı ne suretle kullanacaklarını gösteren projeyi de 2 yıl içerisinde ilgili bakanlığın onayına sunmak zorundadırlar.
YABANCI UYRUKLU TÜZEL KİŞİLERİN TAŞINMAZ EDİNİM ŞARTLARI
Yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan ve tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak elde edinebileceklerdir. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Alınacak taşınmazların miktarı, taşımazın bulunduğu ilçenin %10 u ile tüm Türkiye’de an fazla 30 hektar için olacaktır.
Uluslararası kuruluşların, %50 veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları, Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilecek ve kullanabileceklerdir.
Yabancı menşeli ticaret şirketleri, askeri yasak bölgeler ve askeri güvenlik bölgeleri dahilinde satın alacakları taşınmazlar bakımından, ilgili komutanlıklardan, özel güvenlik bölgeleri dahilindeki taşınmazlar bakımından ise il valiliğinden izin almak durumundadır. Yine satın alınan taşınmazın üzerinde yapı olmayan bir taşınmaz olması halinde, 2 yıl içinde taşınmazın ne amaçla kullanılacağını gösteren projeyi de ilgili bakanlığa sunmalıdır. Bakanlık projenin başlangıç ve bitiş süresini belirleyip onayladıktan sonra proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilecektir.
YABANCILAR İÇİN TAŞINMAZ ALIMINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
1-Yabancı gerçek ya da tüzel kişinin , Bakanlar Kurulu listesinde taşınmaz edinme hakkı tanınan ülke vatandaşı olup olmadığı kontrol edilmelidir.
2-O ülke vatandaşı bakımından, alınacak gayrimenkullerin niteliği bakımından bir kısıtlama olup olmadığı araştırılmalıdır.
3-Satın alınabilecek taşınmazın 30 hektardan fazla olmamasına dikkat edilmelidir.
4-Taşınmazın mülk edinme imkânı olmayan güvenlik bölgesi içinde olmamasına dikkat edilmelidir.
5-Taşınmazın tapu kaydında, sınırlı ayni haklarla kayıtlı olup olmadığı, ipotek veya hacizli ya da üzerinde satışa engel başka bir tedbir veya şerh bulunup bulunmadığı ilgili tapu dairesinden kontrol edilmelidir.
6-Ciddi ve güvenilir satıcı şahıs ya da firmalarla çalışılmasına özen gösterilmelidir.
7-Taşınmaz hakkında tapu sicil müdürlüklerinde bilgi edinmeden hukuken bağlayıcı sözleşmeler imzalanmamalıdır.
8-Ödeme, taşınmazın devri için tapuda işlemler başlatıldıktan sonra, banka aracılığıyla yapılmalıdır.
9-Devrin tapu harici yapılmaması, resmi tapu devrinin mutlaka tapu sicil müdürlüğünde yapılması gereklidir.
DEVRİN GEREKTİRDİĞİ BELGELER
Yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişiler, tapu sicil müdürlüklerine başvurularında;
a-Kimlik belgelerini veya pasaportlarını,
b-Taşınmaz edinimleri ikamet iznine tabi yabancıların ilgili emniyet müdürlüklerinden verilen ikamet tezkerelerini,
c-Yurtdışından verilen vekaletnameler esas alınarak vekaleten işlem yaptırmaları halinde, tercümeleriyle beraber vekaletnamelerin aslını veya onaylanmış örneğini beraberlerinde bulundurmaları gerekmektedir.