6570 Sayılı, 18.05.1955 tarihli müstakil, ‘Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren yeni Türk Borçlar Kanunu kapsamına alınarak kaldırılmış, yapılan yeni düzenlemede, Yeni Kanun un 299. Maddesinden 338. Maddesine kadar, kira sözleşmelerinin genel hükümleri ele alınmış, 339 ve 356. Maddeleriyle ise; ‘Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri’ ne özel düzenlemeler yazılmıştır.
Üstü kapalı veya çatılı olmayan (gayri musakkaf) taşınmazlar (arsa, arazi, açık alan, v.b.), yeni Borçlar Kanunu’nun ‘Genel Hükümler’ başlıklı ilk bölümünde kapsama alınmıştır. Ancak bu tür taşınmazlara ilişkin kira sözleşmelerinin, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinden en temel farkı; bu gayrimenkuller için yapılan kira sözleşmelerinde kural olarak, kararlaştırılan kullanım süresi sonunda sözleşmenin sona erecek olması, kendiliğinden yenilenmenin söz konusu olmaması ve yine, sadece bu nitelikte gayrimenkullere özel sözleşme türleri için kira bedeli konusunda taraflar arasında ihtilaf bulunması halinde, kira sözleşmesinin esaslı unsuru olan kira bedeli konusundaki uyuşmazlık sebebiyle devam eden bir kira sözleşmesinin varlığından söz edilemeyeceği için, varlığından söz edilemeyen kira sözleşmeleri bakımından kira bedelinin tespiti davası da açılamayacak oluşudur. Yani, bu tür kira sözleşmeleri bakımından kira bedelinin tespitine ilişkin dava açılamaz. Üstü örtülü veya çatılı olmayan gayrimenkullere ilişkin kira sözleşmelerinin, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinden temel farkı bu iki noktada kendini gösterir. Ancak, süresi bittiği için ortadan kalkan üstü örtülü olmayan gayrimenkuller için imzalanan kira sözleşmeleri bakımından, tarafların kendi aralarında yeni bir sözleşme akt etme serbestileri her zaman için devam etmektedir.
Dava yoluna gitmeden tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının oransal sınırı bakımından da Yasa’da sınır bir düzenleme bulunmakta olup; taraflar yeni kira dönemine ait kira bedelini, ancak bir önceki yılın Üretici Fiyat Endeksindeki artış oranını geçmemek üzere belirlemek zorundadır. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmadığı ya da anlaşılamadığı durumlarda, kira bedeli, yine bir önceki yılın Üretici Fiyat Endeksindeki artış oranını geçmemek kaydıyla, hakim tarafından kiralananın durumu da göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Yine, kira süresinin beş yıldan uzun süreli olması veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni dönemde uygulanacak kira bedeli, 1. ve 2. Fıkradaki esaslarla birlikte emsal kira bedelleri de göz önüne alınarak hakim tarafından belirlenecektir. Yani, 6. Kira yılına ait bedel bu şekilde belirlendikten sonraki 5 yıllık yeni kira döneminin içinde kalan her bir 1 er yıllık kira bedellerinin tespitinde; taraflar, yine, sadece 6. Yılda gerçekleşen Üretici Fiyat Endeksindeki artış oranına kadar anlaşabilecek, anlaşamadıkları takdirde ise; hakim tarafından hakkaniyete uygun olarak, ama, yine, üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek kaydıyla bir belirleme yapılacaktır. Yani, hakim tarafından yapılan belirleme, en fazla Yasa’daki artış oranında, ya da bu oranın altında, ama hakkaniyete de uyan bir miktar üzerinden olacaktır.
Bu ayrıntıya işaret ettikten sonra, iş bu makalenin ana konusu olan, ‘konut ve çatılı işyeri kiraları’ bakımından kira bedelinin tespiti davalarının koşullarına gelirsek;
Konuya özel düzenleme, Türk Borçlar Kanunu Madde 345 te yer almaktadır. Söz konusu maddeye göre;
‘Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.’
Kira bedelinin tespitine ilişkin davayı açmak için kiracılık ilişkisinin üzerinden belirli bir süre geçmesi zorunlu olmayıp, 1 yıllık kira sözleşmesi için dahi, ilk yıldan sonra tespit davası açılabilir. Ancak, özellikle sözleşmede kira artış oranına ilişkin bir düzenleme olmadığı durumlarda, kira bedelinin tespitine ilişkin davanın Yasa’da belirtilen sürede açılması ya da dava açılacağına ilişkin ihtarın, Yasa’nın vurguladığı sürede kiracıya ulaşması sağlanmalıdır. Özel olarak düzenlenen bu sürelere uyulmadan açılan davaların duruma göre ya reddine karar verilecek, ya da davacı tarafa belirlenmesini istediği dönemden ziyade, açtığı davada bir sonraki kira döneminin bedel tespitini isteyip istemediği sorularak, ona göre yargılama yapılacaktır. Zira, Sulh Hukuk Mahkemesi Yasa’da özel olarak belirlenen süreleri re’sen dikkate almak durumundadır.
Yasa’nın 345. Maddesinin 2. Ve 3. Fıkralarında düzenlendiği haliyle; yeni dönem kira bedelinin tespitine ilişkin dava, kiralayan tarafından yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte yetkili ve görevli Sulh Hukuk Mahkemesinde (taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi) açılacak, veya;
Yeni dönemin başlangıcından yine, en geç 30 gün önceki bir tarihte kira bedelinin arttırılacağına ilişkin bir yazılı bildirim yoluyla kiracı bilgilendirilecektir. Yazılı bildirimin yaygın şekli noter kanalıyla ihtarname göndermektir. Bu bildirim ise; kiracının tespit edilecek yeni kira bedelinden ne zamandan itibaren sorumlu olacağını göstermesi açısından önemlidir. Yani, kiralayanın yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte çektiği ihtar sonrası açtığı tespit davasında, yargılama sonunda mahkemece tespit edilen kira bedeli, kiracıyı yeni dönemin başlangıcından itibaren sorumlu tutacaktır.
Buna karşın, kiracıya çekilen bir yazılı bildirimin olmadığı ancak kira bedelinin tespitine yönelik bir davanın yine de açıldığı durumda, kiracı, tespit edilecek kira bedelinden, davanın açıldığı, yani içinde bulunulan dönem için değil, bilakis bu dönemi izleyen sonraki dönem için sorumlu olacaktır.
Yargıtay uygulamasına göre; sözleşmede kira bedelinin her yıl arttırılacağı kabul edilmişse, ihtar ya da dava dilekçesinin tebliğ tarihinin önemi yoktur. Yani, kira bedeli artışına ilişkin sözleşmede açık düzenleme varsa, yeni dönem kira bedelinin arttırılması için çekilecek ihtarın kiracıya ne zaman ulaştığı dikkate alınmayacak, yeni kira dönemi içindeki herhangi bir tarihte açılacak tespit davası ile, içinde bulunulan dönemin kira bedelinin tespiti istenebilecektir. Yazılı bildirim kiralayan ya da birden çok kiralayan arasından herhangi biri tarafından yapılabilir. Eski malik tarafından yapılan bildirimden yeni malik istifade edebilir. Aksi kararlaştırılmamışsa, kiracılardan birine yapılan bildirim diğer kiracıyı da bağlar. Bildirim metninde kira bedeli belirtilmesi de zorunlu değildir, ancak yaygın uygulama bedel belirterek bildirim yapılmasıdır. Kiracı bildirilen bedelin kabul edildiğini kiralayana bildirmediği durumda, kiralayan bu bedel ile bağlı değildir. Bu durumda, tespit davasında daha yüksek bir bedel çıkarsa, kiracı bu bedelden mesul olacaktır.
Kiracının yazılı bildirimden, yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte haberdar olması yeterlidir. Gerek dava dilekçesi, gerekse yazılı bildirim kiracıya bu 30 günden önceki bir tarihten daha geç ulaşmışsa, mahkemece davacı kiralayana, yeni dönemi izleyen bir sonraki dönemin kira bedelinin artırılmasını isteyip istemediği sorulacak, istemesi halinde yeni dönem içinde açılan dava sonunda tespit edilecek bedel, yeni dönemin kirası olmayacak, yeni dönemi izleyen bir sonraki kira dönemi için kiracıyı bağlayacaktır.
Konunun buraya kadar ki kısmına ayrı bir parantez açarak, kira parasının indirilmesi yolundaki istemin kira bedeli tespit istemi olmadığını da ifade etmek gerekir. TBK 307 de kiralananın kullanımını etkileyen ayıplı hallerin varlığı halinde, kiracı ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını mahkemeden talep edebilir. Ayıbın kiralayan tarafından giderilmesine kadar geçen süre zarfında mahkeme kira bedelini tenkis edebilir. Ayıbın kiracı tarafından giderilmesi durumunda da aynı kural geçerlidir. Yine yeri gelmişken, özellikle bedelin döviz cinsinden belirlendiği kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti (indirilmesi ya da kur’un sabitlenmesi) anlamına gelen sözleşmesinin uyarlanması istemleri de, iş bu makalenin içeriğinde izah edilmeye çalışılan tespit davasından farklıdır. Bu durum, TBK 138 de düzenlenen ve ‘Aşırı İfa Güçlüğü’ başlığı altında ifade edilen ayrı bir hukuki olgu olup; sözleşmenin imzalandığı sırada öngörülemeyen ve sonradan gelişen olağanüstü durumların yarattığı, edimler arasındaki dengenin bir taraf aleyhine katlanılması mümkün olmayan derecede bozulması halinde uygulama alanı bulan, daha önce yargılama pratiğinde yer almasına rağmen, yasal altyapısı bulunmayan, ancak, 6098 Sayılı Yeni Türk Borçlar Kanunu ile düzenlemeye kavuşmuş bir hukuki ihtilaf çeşididir. Bu yönde açılan bir davada, Hukuk tekniği açısından da, basit bir kira bedelinin tespiti davasından oldukça farklı ve daha ciddi koşulların varlığı araştırılır.
İş bu makalemizin ana fikrini oluşturan kira bedelinin tespiti davası bakımından son söz olarak; kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin özel madde varsa, ihtara gerek olmadan tespiti istenen dönemin sonuna kadar dava açılabilir. Sözleşmede artış şartı yoksa, yeni dönem başlamadan 30 gün önceki bir tarihte açılan davanın dava dilekçesinin kiracıya tebliğ ettirilmesi, ya da; kiranın arttırılacağının ihtar edilerek, dönem başlamadan 30 gün önce bu ihtarın tebliği ile davanın dönem sonuna kadar açılması gerekir. Örneklemeyle bitirilirse; 1.4.2006 başlangıç tarihli 10 yıl süreli bir kira sözleşmesinde, kira artış oranı belirlenmemişse, örneğin; kiralayanın 1.4.2014 te başlayacak yeni dönemin kira bedelinin tespitini isteyebilmesi için; bu dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte, örneğin 15.02.2014 te davasını açacak ve dava dilekçesini kiracıya tebliğ ettirecek, ya da; yine 30 gün önceki bir tarihte, kiracıya tebliğ ettireceği bir ihtarnameye dayanarak isterse yeni dönemin sonu olan 31.03.2015 tarihine kadar dava açacak ve 1.4.2014 ten başlayacak dönemin kira bedelinin tespitini isteyebilecektir.
Av. İREM ŞAHİN