A-KONUT İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI VE KOŞULLARI
6098 Sayılı Yeni Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi iki ana başlık altında düzenlenmiş olup; ilk ana başlığı bildirim yoluyla sona erme koşulları ile ikinci ve daha geniş kapsamlı ana başlığı ise; dava yoluyla sona erme sebepleri ve her bir sebebin dava koşulları oluşturmaktadır. Dava yoluyla sona erme sebepleri de, kendi içinde kiralayandan kaynaklanan sona erme halleri ile kiracıdan kaynaklanan sona erme halleri olarak ayrılmaktadır. İş bu makalede kiralayandan kaynaklanan sebeplerle konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin dava yoluyla sona erme koşulları değerlendirilecektir.
Türk Borçlar Kanunu Madde 350 de yer alan düzenlemeye göre;
‘Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1-Kiralananı, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2-Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.’
Metnin ilk bölümü kiralayanın konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralanan için açacağı tahliye dava koşullarından bahsetmektedir. Burada kiralananın kullanma zorunluluğuna ilişkin ihtiyacın kiralayanın eşi, altsoyu, yani çocukları, torunları, üstsoyu, yani, ana, baba, dede, nine veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilere ilişkin olması aranır. Bu nedenle burada amaçlanan kapsamın genişletilmesi mahkemece kabul görmez. Örneğin kardeşin ihtiyacı ileri sürülerek ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılamaz. Dava sırasında aranan en önemli kanıt, davacı kiralayanın ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır. İhtiyacın hemen var olması yanında, çok yakında gerçekleşmesi kesin bir ihtiyaç iddiası da ileri sürülebilir. Örneğin, kiralananın bulunduğu yere memur olarak atanmış olmak yakın gelecekte doğmuş ihtiyaç sebebi olarak gösterilebilir.
Davanın en önemli koşulu olan ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olması yanında, bu koşulun dava süresince devam etmesi ve davacı kiralayan tarafından inandırıcı delillerle kanıtlanması da asıldır. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç nedeni tahliye konusu yapılamayacağı gibi, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun süreye bağlı olan ihtiyaç ta tahliye sebebi yapılamaz.
İşyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davasında ise; kiralayanın tahliye tehtidi altında bulunması ya da kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikli olması gerekir. Yargılama sırasında kiralananın daha üstün nitelikte olup olmadığı, davacının hala iş yaptığı yer ile kiralananda yapılacak keşif icrası ile kıyaslama yolu ile tespit edilecektir. İşyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğundan söz edilebilmesi için, kiralayan davacının dava konusu işyerini hangi amaçla kullanmak istediğini açıklaması ve bunu somut delilleriyle ispat etmesi de zorunludur. Faaliyet alanını ispat edemeyen davacının davasının reddine karar verilecektir. Mahkemece yapılan keşif icrası ve bilirkişi incelemesi sonrası, kiralananın, hala iş yapılan yer ile eşdeğer nitelikte olduğu ortaya çıkarsa, davacı kiralayanın mükiyet hakkına üstünlük tanınacak ve ihtiyaç sebebiyle tahliye kararı verilecektir.
Uygulamada, kiracıların, aleyhlerine açılan ihtiyaç sebebine dayalı tahliye davalarında, kira bedelini yükseltmek amaçlı dava açıldığı ve bu nedenle ileri sürülen ihtiyaç iddiasının samimi olmadığı yönünde savunmalar yaptıkları görülmektedir. Yargıtay bu yöndeki savunmayı, günün koşullarına uygun kira arttırma talebinde bulunulması kiralayanın ve mal sahibinin yasal hakkı olduğundan bu durumun kiralayan aleyhine kullanılamayacağı kanaatindedir. İhtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğu ortaya çıktığı anda davanın kabulüne karar verilecektir.
İhtiyaç iddiasına dayalı davanın açılma süresi de, ilgili Madde metninde özel olarak düzenlenmiş olup, bu süre; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde Türk Borçlar Kanunu 328 de yer ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açılması gerekir. Ancak kiraya veren daha önce, en geç davanın açılması için öngörülen 1 aylık süre içinde dava açacağını yazılı bildirim yoluyla tebliğ etmişse, dava, bu bildirimi takip eden kira yılı sonuna kadar açılabilir. Örnekleme yoluyla anlatılırsa; 01.07.2015 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli kira aktine göre, kira süresinin yıldan yıla uzayıp, 01.07.2021 yılına gelindiğinde, ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının, en geç 01.08.2021 tarihinde açılması gerekir. Buna karşın, örneğin 01.06.2021 tarihinde açılan dava kira dönemi sona ermeden açılmış olacağı için süreden reddedilecektir. Zira Kanunla düzenlenen süreler kamu düzenindendir, kesin olup, bağlayıcıdır. Davalı tarafından ileri sürülmese dahi Hakim tarafından kendiliğinden göz önüne alınacaktır.
Buna karşın, Türk Borçlar Kanunu Genel Hükümlerine tabi olan gayri musakkaf, yani üstü kapalı olmayan arsa, arazi, açık alan, otopark ya da çay bahçesi gibi taşınmazlar bakımından da ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılamayacaktır. Bu sebep, sadece konut ve çatılı işyerleri için uygulanacaktır. Dava, konutun ya da işyerinin bulunduğu yerde görevli ve yetkili Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır.
Dava açma hakkı kiralayan ile kiraya veren durumunda olmasa da taşınmazın malikine aittir. Ancak kiralanan paylı mülkiyete tabi ise, pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği mülkiyetinde ise tüm maliklerin birlikte dava açması gerekir. Bir ya da birkaç malik tarafından açılan davaya diğer maliklerin rızasının alındığı durumda da yargılama devam eder. Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmaz için açılan ihtiyaç sebebiyle tahliye davasına tüm maliklerin muvafakati alınamazsa, miras ortaklığına temsilci atanmak suretiyle yargılama devam eder. Ancak, rıza verilmediği için paydaş çoğunluğunun sağlanamadığı paylı mülkiyete tabi taşınmazlar için açılan tahliye davaları dava şartı yokluğundan mahkemece reddedilir. Burada küçük ama, önemli bir detayı daha vermek gerekir ki, o da; kiralanan taşınmazı tapu tahsis belgesi ile edinen kişilerin durumudur. Bu iktisap şekli ile malik olan biri, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açamaz. Zira, tahsis belgesi Türk Medeni Kanununun ilgili hükümlerine göre mülkiyet hakkını belirleyen geçerli bir iktisap belgesi olarak kabul edilmediğinden, bu kişilerin malik ya da kiralayan sıfatını kazandıklarından da bahsedilemez.
Bunun yanında kiralayanın daha önce işyeri ihtiyacı sebebiyle açtığı tahliye davasının reddedilmiş olması, aynı yer için konut ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açmasına da engel değildir. Her davanın açıldığı zaman ve koşullar içinde değerlendirilmesi gerektiği yolundaki teamül nedeniyle İhtiyacın niteliği ve ilk davanın reddinden sonraki koşullar değişmiş olabilir. İspat yükü Davacı kiralayanın üzerinde olsa da, değişen koşulları dikkate alma ve dolayısıyla hükme esas alma görevi hakime aittir.
Sonuç olarak, konut ve işyeri ihtiyacından kaynaklı tahliye davalarının en önemli iki dava şartı; davanın dönem sonunda 1 aylık yasal sürede açılması ve yargılama sırasında, ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğu hususunun inandırıcı delillerle ispatlanmasıdır.
B-KİRALANANIN YENİDEN İNŞASI VE İMARI SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI VE KOŞULLARI
Yeni Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinin 2. Fıkrasıyla getirilen bu düzenleme de, kiralayandan kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesine ve tahliye tasarrufuna yönelik olup; hukuken geçerli bir tahliye sebebi olabilmesi için, dava konusunun yıktırılıp, yeniden inşa edilmesi; imar amacıyla kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerekli olması ve tüm bu esaslı tadilat yapımı sırasında kiralananın kullanımının imkansız olması gerekir.
Kiralananın yeniden İmar ve inşası amacıyla açılacak davalarda tahliye kararı verilebilmesi için, yapılmak istenen tamirat, tadilat ve genişletmenin imar amaçlı ve esaslı surette olması, bu uygulamaların yapılması sırasında kiralananda oturmanın/kullanımın mümkün olmadığının uzman görüşü alınarak tespit edilmiş olması, tamirat, tadilat ve genişletme ile ilgili projenin yetkili makamlarca onanması ve projenin zemine ve yapıya uygulama kabiliyetinin tasdik edilmiş olması aranacaktır. Yani, esaslı imar ve inşaya yönelik amacın gerçek, samimi ve zorunlu olması burada da özellikle tespit edilecektir. Özellikle esaslı onarım, genişletme ve değişiklikte, bu amaçla temin edilen tasdikli plan, proje ve ruhsatın dava açılırken mahkemeye delil mahiyetinde ibrazı zorunludur.
İmar ve yeniden inşa sebebiyle tahliye koşullarının oluşup, oluşmadığının bilirkişi raporu ile desteklenmesi gerekir. Sadece tanık beyanları nazara alınarak, olumlu ya da olumsuz bir karar verilemez. Taşınmazda yeniden inşa ve imar amacıyla esaslı bir surette onarım, genişletme ve değişiklik yapılmak istenmesi, onarımın ilgili belediye tarafından onaylanmış projeye bağlanması, imar amaçlı ve esaslı olduğunun ve de yapılacak işlemler sırasında kiralananda ikametin fennen imkansız olduğunun uzman bilirkişi aracılığıyla saptanması gerekir.
Davacı kiralayan/malik dilekçesinde hem ihtiyaç, hem de yeniden inşa ve imar sebeplerini ileri sürmüşse, mahkemece, taraf delilleri toplanıp, her iki sebebin koşulları araştırılarak bir karar verilecektir. Mahkeme, imar ve ihya amacının varlığını özellikle araştıracak, bu yöndeki amacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğuna, aynı yöndeki teknik bilirkişi raporunu da dikkate alarak kanaat getirecektir. Kiralayanın, kiralananı daha verimli, sosyal gereksinimi daha iyi karşılayacak hale getirme amacı, bina yeni de olsa, güzelleştirme amacı mülkiyet hakkının özüne ait olup, bu nedenle, projenin sırf tahliyeyi sağlamak için kötü niyetle yaptırıldığı savunmasına sığınılamaz. Bilakis, böyle bir projenin tanzim ve onaylanmış olması inşaa ve imarın yaptırılacağının samimi delili olarak görülecektir.
Uygulamaya yansıyan davayı kabul kararlarına örnek olarak, işhanının otele dönüştürülmesi amacıyla tahliye talebi; binayı sağlamlaştırmak için kolon koydurup, yıkılmasının engellenmesi için yapılacak esaslı onarıma ilişkin tahliye talebi gösterilebilir.
Buna karşın, örneğin apartmanın işhanına dönüştürüleceği gerekçesiyle yapılan tahliye istemi; apartman dairesinin dükkana dönüştürülmesi amacıyla tahliye isteği, imar ve ihya amacından ziyade gelir sağlama amacına yönelik olduğu; yine, bina içine birden çok kapı ve pencere açma isteğine ilişkin tahliye talebi, tadilat sırasında kullanımı imkansız kılan bir durum yaratmayacağı için tahliye talebinin kabulüne imkan vermeyecektir.
Davanın, kira sözleşmesinin sona ermesini takip eden 1 aylık süre zarfında açılması zorunludur. Süresinde açılmayan davanın, imar-ihya amacı gerçek ve samimi de olsa, sadece bu sebeple reddine karar verilecektir.
Paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz için pay ve paydaş çoğunluğu olmadan çekilen ‘kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği ve esaslı tamir yapılacağı’ yolundaki ihtar, kural olarak sözleşmeyi fesh etmez, ancak dava süresini koruyucu özelliği nedeniyle 1 aylık süreden sonra dahi bildirimi izleyen dönem sonuna kadar tahliye davası açılabilir. Ancak, ihtarnamenin aksine açılacak imar ve ihyaya yönelik davanın pay ve paydaş çoğunluğu tarafından birlikte açılması ya da, açılan davaya pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayacak şekilde maliklerin muvafakatlerinin alınmış olması aranacaktır.
Dava, kiralananın bulunduğu yerde görevli ve yetkili Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak, Mahkemece, dava konusunun yıktırılıp yeniden inşa edilmesinin veya imar-ihya amacıyla esaslı onarım, genişletme veya değişikliğin zorunlu olduğunun ve bu tadilat işlerinin yapımı sırasında kiralananın kullanımının imkansız olduğunun bilirkişi heyet raporu ile tespit edilmesi halinde tahliyeye karar verilecektir.
Av. İREM ŞAHİN