6098 Sayılı Yeni Türk Borçlar Kanunu Madde 351, içinde kiracısı bulunan bağımsız bölümün bu sırada el değiştirmesi durumuna istinaden düzenlenmiş özel bir maddedir. Madde içeriği;
‘Kiralananı sonradan edinen kişi, onu, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir dava ile sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.’ Şeklindedir.
Madde yeni malike, ihtiyaç iddiasını ileri sürerek dava açmak üzere iki seçenek sunmuştur. Dilerse, davasını eski malikle imzalanan ve yeni malikin satın alma tarihinde hala devam eden kira sözleşmesi için belirlenen dönem sonunda; dilerse, satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde çekilecek ihtarname ile 6 ay sonra açacağı fesih ve tahliye davası ile.
Yeni malik, tahliye iddiasını konut veya işyeri ihtiyacı için ileri süreceği gibi; ihtiyaç iddiasını sadece kendisi için değil, eşi, altsoyu (çocukları), üstsoyu(anne-babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için de ileri sürebilir.
Dava, iktisap tarihinden 1 ay içinde yeni malik tarafından çekilen ihtarnameye istinaden açılacaksa; ihtarnamenin mutlaka 1 aylık yasal sürede çekilmesi ve bu 1 aylık süre içinde kiracıya tebliğ edilmesi gerekir. Aksi takdirde yasal süre şartı yerine gelmiş olmaz. İhtarname, 6 ay içinde taşınmazın boşaltılması gerektiğine ilişkin bir bildirim mahiyetindedir. İhtarnamenin ilk 1 aylık sürede çekilmesini takiben 6 ayın sonunda ve yine 1 aylık hak düşürücü dava süresince davanın açılması zorunludur. 6 Ayın hesabına ihtarnamenin çekildiği ilk 1 ayın ve iktisap gününün de eklenmesi gerekir. 6 aylık süre dolmadan açılan davanın süreden reddi üzerine, 6 ayın dolmasından itibaren 1 aylık süre içinde de dava açılabilir. Yasa’da açıkça belirlenen bu sürelerin geçirilmesinden sonra dava açılması halinde, yargılamanın esasına girilmeden dava süreden reddedilir.
Davanın var olan kira sözleşmesinin sonunda açılacağı ihtimalde de; yeni malik edinme tarihinden itibaren, 1 aylık sürede kiracının eline ulaşacak şekilde çekeceği ihtarname ile, kiralanana, konut veya işyeri olarak kullanmak üzere ihtiyacı olduğunu, bu sebeple kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini ve süre sonunda taşınmazı tahliye etmesi gerektiğini bildirecektir. Sözleşme süresinin bitmesini takiben 1 aylık hak düşürücü sürede fesih ve tahliye davasını açacaktır.
İhtarname çekme süresinin başlama tarihi de iktisap şekline göre farklılık gösterecektir. Buna göre; taşınmaz mirasbırakandan kalmışsa, iktisap tarihi, murisin ölüm tarihidir. Yeni malik taşınmazı icradan satın almışsa, iktisap tarihi, ihale tarihidir. Taşınmaz taksim sözleşmesi ile satın alınmışsa, iktisap tarihi, taksim sözleşme tarihidir. Bu tarihler, 1 aylık sürede çekilmesi gereken ihtarname süresinin hesabında önem arz edecektir.
Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası münhasıran konut ve işyeri, yani çatılı taşınmazlar için açılabilecekken, arsa, arazi, tarla v.b. Vasıftaki çatılı olmayan/gayrimusakkaf taşınmazlar bu düzenlemenin dışındadır. Ayrıca, eski malikle imzalanan kira sözleşmesinin tapuya şerhi halinde, bu tür kira sözleşmesine konu, konut ve işyeri için de yeni malikin gereksinim iddiasına dayalı fesih ve tahliye davası açma imkanı bulunmamaktadır.
Yeni maliklerin birden çok olması halinde aralarında zorunlu dava arkadaşlığı söz konusu olup, davanın birlikte açılması gerekir. İktisap ve ihtardan sonra uzun süre dava açmayarak yasal süreleri geçiren yeni malik, bu sebebe dayalı tahliye davası açsa dahi, iyiniyetli olmadığı kanaatiyle davası reddedilecektir. Ayrıca, tüm ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında olduğu gibi; yeni malikin iktisabı sonrası konut ve işyeri ihtiyacı sebebine dayalı tahliye davasında, ihtiyaç olgusunun gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu inandırıcı delillerle ispat etmesi gerekecek ve bu ihtiyaç durumunun tüm yargılama süresince devamı aranacaktır. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç ta tahliye sebebi olarak kabul edilmeyecektir. Yargılamanın başında var olan ihtiyaç iddiasının sonradan ortadan kalktığının anlaşılması halinde ise dava yine reddedilecektir.
Av. İREM ŞAHİN