Konut ve çatılı işyeri kiralama usulleri, fesih şartları ve süreleri, yanısıra tahliye sebepleri, 6098 Sayılı Yeni Türk Borçlar Kanunu kapsamında daha ayrıntılı düzenlemeye kavuşmuş olup; özellikle kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi usulleri iki ana başlık altında maddeleştirilmiştir. Yeni düzenleme, kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla feshi ve tahliye imkanları ile dava yoluyla feshi ve tahliye imkanlarını ayrı ayrı ele almış; bunun yanında, dava yoluyla fesih ve tahliye imkanlarını da kendi içinde, kiralayandan kaynaklanan fesih ve tahliye ile; kiracıdan kaynaklanan fesih ve tahliye alt başlıkları ile, ayrıca ele almıştır.
Kiracıdan kaynaklanan aktin feshi ve tahliye sebepleri Türk Borçlar Kanunu 352 de düzenlenmiş, iki haklı ihtara dayalı tahliye dava şartlarına maddenin 2. Fıkrasında yer verilmiştir.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Maddenin lafzı açıktır. Kiracı;
- Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde;
- Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde;
- Kira bedelini ödemediği için,
- Kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren;
- Kira süresinin,
- Bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak,
- Bir ay içinde dava açarak kira sözleşmesinin feshi ve kiracının kiralanandan tahliyesini talep edebilir.
Ancak, İki haklı ihtara dayalı tahliye davasının dayanağı olacak olan ihtarnamelerin usul ve esas açısından belirli şartları taşıması gerekir. Her şeyden önce iki haklı ihtarın yazılı şekilde tebliği zorunludur. İçeriğinde ödenmeyen kira bedellerine ait ayların açık bilgisi yer almalı, kira sözleşmesi ile ilgili özellikle, davanın süresinde açılıp, açılmadığının tespiti için, sözleşme başlangıç tarih ve süresine yönelik ifadelere yer verilmesi de önemlidir. Buna karşın, ihtarlarda kira bedellerinin ödenmesi için süre verilmesi veya fesih iradesinin belirtilmesi şart değildir. İki ayrı icra takibi üzerinden gönderilen ödeme emirleri de, iki haklı ihtar yerine geçer. İhtar sayısı en az iki olmak ve bizzat kiracıya tebliğe çıkarılmak zorundadır. Tek ihtara dayalı dava açma olanağı bulunmamaktadır. İki haklı ihtarın bir kira yılı içinde ve ayrı ayrı aylara ait ihtarlar olması gerekir. Bunun yanında, muaccel olan, yani doğmuş, ancak ödenmemiş kira bedellerine ait olmalıdır. İhtarların tebliğinden sonra yapılan ödemeler, iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Ödemenin ihtarlardan sonra yapıldığı ortaya çıktığı anda, davanın kabulüne ilişkin koşullar da yerine gelmiş olacaktır.
Buna karşın, iki haklı ihtarın tebliğinden önce ödeme yapılmış olması; muaccel olmayan kira alacağı için gönderilen ihtarlar; iki haklı ihtarın farklı kira dönemlerine ait olması; İhtarların kiracı yerine, tebliğe mezun olmayan birine tebliğ edilmesi; birden çok kiracıya hitaben gönderilmemesi ya da mirasçı kiralayanların tamamı tarafından gönderilmemesi halinde ihtar şartı yerine getirilmiş olmaz. Şayet, malik kiralayan değilse, öncesinde kira bedellerinin kendisine ödeneceğine ilişkin kiracıya bildirimde bulunmadığı ihtimalde, kiracı tarafından malik olmayan kiralayana yapılan ödemeler geçerlidir ve malik açısından kira bedelinin kendisine ödenmediğinden bahisle iki haklı ihtara dayalı tahliye davasına konu edilemezler.
Yine, süresiz kira sözleşmeleri ile, kira parasının yıllık ödenmesinin kararlaştırıldığı kira sözleşmelerinde, iki haklı ihtar koşulu oluşmaz, dolayısıyla, tahliye davası açılamaz. Bir istisna ile; sözleşmede yıllı kira bedelinin iki taksit halinde ödeneceğinin kararlaştırıldığı hallerde, taksitlerin zamanında ödenmemesi iki haklı ihtara, dolayısıyla tahliye davasına imkan verebilir. Çatılı olmayan/gayri musakkaf taşınmazlar (arsa, arazi, bahçe..gibi) da iki haklı ihtara dayalı tahliye davasına konu edilemezler.
İhtarın birden çok kiralayan ya da mirasçı tarafından çekilmesi ve davanın tamamı tarafından açılması, birden çok kiracıya hitaben gönderilmesi asıldır. Her ne kadar açılan davaya sonradan muvafakat alınabilirse de, birden çok malik/kiralayan/mirasçı tarafından çekilmeyen ihtarlara ilişkin şartın sonradan tamamlanması mümkün olmadığından, sonrasında açılacak iki haklı ihtara dayalı tahliye talebi kabul görmez, dava, usul şartları yerine getirilmeyen ihtarname tebliği gerekçesiyle redle sonuçlanır. Davada, kira bedellerinin ihtarlardan sonra ödendiğini, özellikle sözlü kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile süresini, aylık kira bedelini, ödeme gününü ispat yükü davacı kiralayana/malike aittir. Bu uğurda, tanık dahil her türlü delil kullanılabilir. Ancak, sözlü kira sözleşmelerinde kiracı, kiracılık ilişkisine karşı çıkarsa, kiracılık ilişkisinin sadece tanıkla ispatı mümkün değildir. Yazılı delil, ya da yazılı delil başlangıcı sayılabilecek belge ibrazı yanında tanık deliline ek delil olarak başvurulabilir.
Dava iki haklı ihtarın oluştuğu kira döneminin bitmesini takip eden bir aylık hak düşürücü sürede açılmalıdır. Kanunda açıkça düzenlenen süre Mahkemece kendiliğinden göz önüne alınacak, süresinden önce ya da sonra açılan davalar süre şartından reddedilecektir. Görevli mahkeme, icra takip dosyası açılmak suretiyle iki haklı ödeme emri gönderilmesi tasarrufundan kaynaklı olsa dahi, icra mahkemesi değil, kiralananın bulunduğu mahal Sulh Hukuk Mahkemesi olacaktır.
Sonuç olarak; iki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için, kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler, iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtara dayalı dava hakkı oluşmaz. Yazılı usulde gönderilen ihtarlarda, ödeme süresi tayini, yanısıra fesih iradesinin bildirilmesi gerekmez. İhtarın yazılı ve haklı olması, yani ödemelerin ihtarlardan sonra yapıldığının ortaya çıkması ve davanın sözleşmenin hitamını takip eden bir ay içinde açılmış olması halinde davanın kabulüne, aktin feshine ve tahliyeye karar verilir.
Av. İREM ŞAHİN