6098 Sayılı Yeni Borçlar Kanunu kapsamında kiralayandan kaynaklı tahliye sebeplerini, kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri takip eder. 3 Fıkradan oluşan ilgili madde Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesi olup, kiracının tahliye taahhüdüne dayalı davaya ait koşullar maddenin 1. Fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre;
TBK 352/1 :
Kiracı kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Bu özel sebebe dayalı tahliye davası açma koşulları metinde sırayla izah edilmiş olup; bu koşullar tetkik edildiği zaman, kiracı;
- Kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiralayana tahliye taahhüt belgesi vermelidir. Metnin mevhum-u muhalifi ise; kiralananın tesliminden önce verilen tahliye taahhütlerinin geçersiz olduğu anlamına gelir. Bu bağlamda kira sözleşmesinin yapılmasından önceki tahliye taahhütleri ile kira sözleşmesi ile aynı tarihte imzalanmış tahliye taahhütleri de geçersizdir. Taahhüdün mutlaka kira sözleşmesinin düzenlenmesinden ve fiili teslimin gerçekleşmesinden sonra yapılmış olması asıldır.
- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş olmalıdır. Tahliye taahhüdünün mutlaka noterden verilmesi gibi bir şart söz konusu değildir. Adi yazılı taahhüt te geçerlidir. Buna karşın sözlü taahhüdün hiçbir geçerliliği yoktur. Taahhütnamenin yazılı biçimde imzalı vaziyette kiralananda oturulurken verildiği kiracı tarafından kabul edilmişse, belgedeki imzanın başka birine ait olduğu sabit olsa dahi, kiracı bu yazılı belgeyi kiralayana taahhütname olarak verdiğinden belge geçerlidir ve kiracıyı bağlar. Yine, kiracının imzaladığı belgeyi okumadan imzaladığı yönünde yapacağı savunma da dinlenmez. Kiracı imzaladığı taahhütname ile bağlıdır. Ancak, kiracı hiçbir zaman bu yönde bir taahhüt vermediği ve imzanın kendisine ait olmadığı yönünde bir savunma yaparsa, yapılacak yazı ve imza incelemesi sonunda yazı ve imzanın kiracıya ait olmadığı da ortaya çıkarsa, işte bu ihtimalde; ayrıca, tahliye taahhüdüne yönelik iradesinin sakat olduğunu, hata, hile ve korkutma eylemi sonucu taahhüt verdiğini iddia eder, bu hususu da, inandırıcı delillerle ispat ederse, açılan tahliye davasının reddine karar verilir. İrade bozukluğu nedeniyle bir sözleşme ile bağlı olunmadığını yolundaki iddia, Borçlar Yasası gereği tanık dahil her türlü delil ile ispatlanabilir. Yazılı belge/delil sunulması şart değildir. Ancak, kiracı imzasını inkar etmediği tahliye taahhüdü belgesinin tanzim tarihinin sonradan yazıldığını iddia ederse, bu durumun tanıkla ispatı mümkün olmayıp, sadece yazılı belge ile ispatlayabilir.
- Kiracı, kiralananı belirli bir tarihe boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde tahliyeyi gerçekleştirmemiş olmalıdır. Tahliye tarihinin açık ve anlaşılır bir tarih içermesi, muğlak ya da tespiti mümkün olmayan, özellikle tarihsiz ifadeler kullanılmamış olmalıdır.
- Kiraya veren bu tarihten başlayarak 1 aylık hak düşürücü sürede dilerse icra dairesine başvurarak tahliyeyi gerçekleştirmek, dilerse Sulh Hukuk Mahkemesinde aktin feshi ve tahliye davası açmak hakkına sahiptir.
İcra İflas Kanunu madde 272 çerçevesinde sağlanan tahliyede; Kiralayan taahhüt belgesi ile kiralananın bulunduğu icra dairesine başvurarak tahliye işlemlerini başlatır. İcra dairesi tarafından bir tahliye emri düzenlenerek, kiracıya tebliğ edilir. Bu tahliye emrinde, kiracıya, tebliğ alındığı tarihten başlayarak, 7 gün içinde sözleşmenin yenilendiği veya uzatıldığına dair bildirimde bulunması, aksi taktirde 15 gün içinde taşınmazı tahliye ve teslim etmesi emredilir. Kiracı tahliye emrine 7 gün içinde itiraz ederse, kiralayan, icra mahkemesine başvurarak, kiracının itirazının kaldırılması ile tahliyesini talep eder. Etmezse, icra dairesi tarafından 15 gün sonra tahliye işlemi fiili olarak başlatılır.
Bunun yanında, kiralayan 1 aylık sürede, yine taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde tahliye taahhüdüne dayalı açacağı davada, aktin feshi ve tahliyesine karar verilmesini ister. Burada 1 aylık süre önemlidir, geçirilirse, sözleşme yenilenmiş sayılacağından, artık o tahliye taahhüdüne dayalı yasal başvuru hakkı ortadan kalkar. Dava, kiralayan ya da eski kiralayana karşı yapılan taahhüde istinaden yeni malik tarafından ya da kiralayan ölmüşse mirasçıları tarafından açılır. Ancak, burada önemli bir detay söz konusu olup; kiralayan durumunda olmayan malikin, tahliye taahhütnamesine dayalı fesih- tahliye davası açma hakkı yoktur. Yani, davanın malik olmasa bile, kiralayan tarafından açılması gerekir. Zira, kira sözleşmeleri açısından, kiralayanın mutlaka malik olma şartı yoktur. Yine, sözleşme vekil eliyle imzalanmış olsa bile, dava vekil tarafından kendi adına değil, kiralayan adına açılmalıdır. Vekilin, sözleşmede imzası olsa bile, aktif husumet ehliyeti yoktur. Bir tahliye taahhüdüne karşı ise ancak bir kez tahliye davası açılabilir.
Bu arada, kiracının vekili eliyle yaptığı tahliye taahhüdü de kendisini bağlar. Muris kiracının tahliye taahhüdü, murisin hak ve borçlarına külliyen sahip olan mirasçılarını da bağlayacaktır. Yine, birlikte kiralamada kiracıların tamamı tahliye taahhüdü vermelidir. Sadece birisinden alınan tahliye taahhüdü ile, aralarında sözleşmeden kaynaklı zorunlu dava arkadaşlığı doğan tüm kiracıların tahliyesi sağlanamaz.
Buna göre; kira sözleşmesinin imzalanmasından ve kiralananın tesliminden sonra, yenilenen sözleşmedeki tahliye taahhütleri; sözlü sözleşme üzerine kiralanana taşınıp, sonraki yazılı sözleşmeye şerh edilen tahliye taahhütleri; birbiri ardına verilen tahliye taahhütleri; şirket temsilcisinin kiracı şirket adına verdiği tahliye taahhütleri; hatta, hukuki ehliyeti, hükümlü olma durumuna göre tam olan tutuklu kiracının verdiği tahliye taahhütleri tamamen geçerlidir.
Buna karşın; Kiralananın tesliminden önce; sözleşmenin imzalanmasından önce, sonradan yenisi düzenlenen ancak ilk sözleşmede kalan tahliye taahhütleri; kira sözleşmesi ile aynı gün yapıldığı ortaya çıkan taahhütler; kiracı dışında, örneğin eşi ya da çocukları tarafından verilen taahhütler; tarihi açık ve belirlenebilir olmayan taahhütler ise; tamamen geçersizdir.
Sonuç olarak; açık yasal düzenleme, Yargıtay’ın istikrarlı uygulamaları gereğince; kiracının, kira ilişkisi devam ederken; yani, konut veya çatılı işyerinde otururken serbest iradesi ile verdiği ve imzası inkar edilmeyen tahliye taahhütleri geçerlidir ve kiralayana, taahhüde dayalı aktin feshi ve tahliye davası açma hakkı verir.
Av. İREM ŞAHİN