Gayrimenkul kiralama sözleşmelerine ilişkin özel bir Yasa olan önceki 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı yeni Türk Borçlar Kanunu ile yürürlükten kaldırılmış ve konuya ilişkin özel yasal düzenlemeler de, genel ve özel borç ilişkilerini ayrıntılı ele alan iş bu yeni Kanun kapsamına alınmıştır. Yeni Kanunun öncekine nazaran daha ayrıntılı ele aldığı konut ve çatılı işyeri kiralama sözleşmeleri konusundaki ana başlıklardan biri de; konut ve çatılı işyeri kiralama sözleşmelerinin sona erdirilmesine yönelik düzenlemelerdir. Konut ve Çatılı işyeri kiralama sözleşmelerinin sona erdirilmesi, ‘Bildirim Yoluyla’ ve ‘dava yoluyla’ olmak üzere 2 ayrı ana başlıkta düzenleme konusu yapılmıştır. İş bu makalede, fesih ve tahliye ihbarının bildirim yoluyla sona erdirilmesi ele alınacaktır.
Kira Sözleşmelerinin Bildirim Yoluyla Sona Erdirilmesi:
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona erdirilmesine ilişkin TBK 347 de yer alan genel düzenlenmeye göre;
‘Konu ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en a 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarda bir yıl uzatılmış sayılır. Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzatma süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.’
Maddenin ana fikri; konut ve çatılı işyeri kiralama sözleşmelerinde, süresi belirli ya da belirsiz olsun, kira sözleşmesini her zaman sona erdirme hakkının sadece kiracıya tanınmış olmasıdır. Belirli süreli sözleşmelerde; kiracı, sözleşmenin sona ermesinden 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir, belirsiz süreli sözleşme de ise; istediği herhangi bir zamanda kiralayana göndereceği bir ihtarname karşılığı sözleşmeye son verebilir. Belirli süreli sözleşmeler açısından kiracı sözleşmeyi fesih hakkını 15 gün önceden kullanmadığı durumda, sözleşme aynı koşullarla, ancak sadece 1 yıllık süre ile uzatılmış kabul edilir. Fesih bildirimini içeren ihtar 15 günden sonra, örneğin son 10 gün içinde kiralayana tebliğ edilirse, bu bildirim geçerli olmaz ve sözleşme yine 1 yıl için uzamış sayılır. Bu durumda kiracı tahliye işlemini gerçekleştirse dahi, kiralananın, aynı şartlarla yeniden kiraya verilebileceği süre zarfında tahakkuk eden kira borcundan dolayı sorumlu olur. Yenilenmiş kira sözleşmesine rağmen, kiracının tahliye tasarrufu karşısında, sorumluluğun miktar itibariyle tespiti için kiralayan tarafından Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılması zorunludur. Genel uygulama, şayet kiralanan 3 ay içinde yeniden kiraya verilemediği durumda, kiracının erken tahliyesi nedeniyle en az 3 aylık kira bedelinden sorumlu tutulmasıdır. Yine, sözleşme daha uzun süreli olarak imzalansa dahi, belirli süreli sözleşmeler bakımından yenilenen dönem kira süresi 1 yıllık olarak değerlendirilir. Zira, 1 yıllık süre yasal düzenleme ile belirlenmiş olup, kısaltılması ya da uzatılması mümkün değildir.
Yine; belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin kiracı tarafından fesh edilmemesi halinde uzayan sözleşme belirsiz süreli sözleşme haline gelmez, süresi uzayan her yıl için, sözleşme 1 yıllık kira sözleşmesi haline gelir.
Burada ayrı bir parantez açılarak, kiralananın ‘Aile Konutu’ vasfı taşıması halinde kiracının yazılı bildirim yoluyla fesih talebine de değinmek gerekir. Aile konutu kavramı hem Türk Medeni Kanunu madde 194;
‘Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.
Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.’
Hem de; Türk Borçlar Kanunu madde 349 da düzenlemeye tabi tutulmuştur. Türk Borçlar Kanunu 349 da yer alan düzenlemeye göre;
‘Aile Konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini fesh edemez.
Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı bir sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hakimden bu konuda bir karar verilmesini isteyebilir.
Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması halinde, kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.’
Konut olarak eşlerden biri tarafından kiralanan taşınmaz, birlikte yaşanılan aile konutu olarak kabul edilir. Kira sözleşmesini kiralayanla imzalayan eş kiracı sıfatını kazanır. Ancak, herhangi bir nedenle, örneğin kira süresinin sona ermesi gerekçesiyle, sona ermeden 15 gün öncesinden noter kanalıyla çekilecek fesih ihbarı için diğer eşin rızasının da bildirimde yer alması gerekir. Haklı neden olmadan rıza vermekten kaçınan eş hakkında aile mahkemesinde açılacak bir dava ile hakimden kira sözleşmesinin feshi konusunda gereken eş rızası için bir karar verilmesini istenebilir.
Yine, aynı maddeye göre; kiracı olmayan eş, kiralayana yazılı bildirimde bulunarak, kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanabilir. Bu durumda sözleşmenin tarafı haline gelen eş, asıl kiracı olan eşi ile birlikte kiralayana karşı müteselsil olarak sorumlu hale gelir. Bu koşullarda kiralayanın sürenin sonu nedeniyle fesih bildirimini kiracı olmayan eşe karşı da ayrıca yerine getirmesi gerekir.
Buna karşın, madde metninin sözleşmenin diğer tarafı kiralayana getirdiği mükellefiyet ise; ister belirli süreli, ister belirsiz süreli olsun, sözleşmede tahliye taahhüdüne yönelik düzenleme dahi olsa, 10 yılı doldurmayan sözleşme ilişkisi bakımından kiralayana sürenin sona erdiği gerekçesine dayanarak sözleşmeyi sona erdirme hakkının tanınmamasıdır. Kiralayan hakkında, süresi sona eren sözleşme sonunda fesih yetkisine getirilen kısıtlamaya yönelik düzenleme emredici bir düzenleme olup, her sözleşme için geçerli ve hakim tarafından re’en dikkate alınacak bir durumdur. Yani, sözleşmede, tahliye taahhüdü bulunsa, ya da her iki tarafa da fesih yetkisi tanınsa dahi, bağlayıcı olmayacak, süresi sona eren sözleşme nedeniyle kiracı fesih bildirimi yapabilecekken, kiralayan 10 yılı dolmadıkça, asla süre nedeniyle sözleşmeyi fesih yetkisini kullanamayacaktır. (Ancak, 10 yıl geçmemiş olsa bile, temerrüt gibi ((kira bedellerinin zamanında ödenmemesi)), ihtiyaç sebebiyle, imar-ihya sebebiyle tahliye vesair gerekçelerin varlığı halinde kiralayan her zaman fesih ve tahliye yetkisini kullanabilecektir. Bu durumların her biri tamamen ayrı başlıkların konusudur).
Kiralayanın süresi dolan kira sözleşmesini fesih yetkisini kullanması için, sözleşme süresinin üzerinden 10 yıl geçmiş olması zorunludur. 10 yıl sonra, kiralayan uzayan her yıl için, uzama yılının bitmesinden önceki 3 ay içinde bildirimde bulunmak koşuluyla (en az 3 ay öncesinde kiracıya ulaşacak bir bildirimden söz ediliyor. Üç aydan az bir süre kalması halinde yapılacak bildirim Yasa’daki bildirim şartını sağlamayacak, fesih ve tahliye imkanı vermeyecektir). Herhangi bir sebep dahi sunmaksızın sözleşmeye son verebilecektir. Kiralayanın haklı fesih bildirimine rağmen, kiracı kiralananı tahliye etmezse, kiralayan bu maddeye dayanarak açacağı tahliye davası ile kiracıyı tahliye ettirebilecektir. Her hal ve karda, tahliye için Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılması gereklidir.
Fesih ve tahliye bildiriminin mutlaka yazılı şekilde yapılması gerekir. Aksi takdirde, geçerli bir bildirim yapılmış sayılamayacak ve fesih ve tahliye imkanı vermeyecektir. Teamül hale gelmiş bildirim usulü, Noterden ihtarname çekilmesi suretiyle yapılmasıdır. Yine bu şekil şartı, 10 yılı dolmayan sözleşmeler için sadece kiracı tarafından yerine getirilmesi gereken bir şekil şartıdır. Kiralayanın bu süre dolmadan önce yapacağı yazılı fesih ve tahliye bildiriminin hiçbir geçerliliği olmadığı da, yukarıda detaylı ifade edilmişti.
Kiralayan, 10 yılını dolduran kira sözleşmesinde fesih ve tahliye hakkını da yine Yasa’daki şekilde yazılı usulde yapacağı bir bildirimle kullanacaktır. Yazılı yapılmayan, sözü bildirim fesih ve tahliye imkanı vermeyecektir.
Özetle, Yeni Borçlar Kanunu’ndaki açık ve kısmen emredici düzenleme ile; konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri açısından bildirim yoluyla fesih imkanı ister belirli süreli, ister belirsiz süreli olsun, 10 yıl boyunca sadece kiracıya tanınan bir hak iken; 10 yılını dolduran sözleşme ilişkisi bakımından kiralayan tarafından da kullanılacak bir hakka dönüşmektedir. Buna karşın Yasa’daki diğer fesih ve tahliye koşullarının (temerrüt, ihtiyaç veya imar-ihya iddiası) doğduğu anda, sözleşme süresine bakılmaksızın, kiralayan yazılı olarak fesih ve tahliye ihbarı sonrası, açacağı sözleşmenin feshi ve tahliye davası ile sözleşmeyi sona erdirebilecektir.
Av. İREM ŞAHİN