Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, Borçlar Kanunu’nun 611 ve devamı maddelerinde düzenlenen, bakım borçlusunun bakım alacaklısına ölünceye kadar bakıp gözetmeyi, bakım alacaklısının da bir veya bazı malvarlığı değerlerini ona devretme borcunu üstlendiği sözleşmedir.
Bakım borçlusunun, bakım alacaklısı tarafından mirasçı atandığı ölünceye kadar bakma sözleşmesine, miras sözleşmesine ilişkin hükümler uygulanır.
İlkine alelade ölünceye kadar bakma sözleşmesi, ikincisine miras hukukuna bağlı ölünceye kadar bakma sözleşmesi adı verilir. Bu, her iki tür sözleşmenin de, ‘resmi vasiyet’ şeklinde , yani , Sulh Hukuk Hakimi, Noter ya da Tapu Sicil Memuru tarafından, sözleşmenin tarafları ve iki tanık huzurunda düzenlenmesi ve tüm taraflarca imza altına alınması zorunludur. Bahsettiğimiz resmi şekil koşulunda yapılmayan sözleşmeler geçerli olmayacağı gibi, karşılıklı hak ve borçlar da doğurmaz.
Taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükleyen ölünceye kadar bakma sözleşmesinde, Kanunun 613. Maddesi, bakım alacaklısına, yani taşınmazını devreden tarafa, devrettiği taşınmazda ipotek hakkı tanımaktadır. Bu hak, bakım alacaklısının sözleşmeden doğan haklarının garantisi olarak tanınmıştır. Kural olarak, bakım borçlusu kendisine devredilen taşınmazı başkasına temlik edebilir. Bakım alacaklısının, bu duruma engel olabilmesinin ve sözleşmeye dayanan haklarını garantiye almasının tek yolu da, işte bu kanuni ipotek hakkıdır.
Bakım alacaklısı, kanuni ipotek hakkını, taşınmazın bakım borçlusuna temlikinden itibaren 3 ay içinde, tapuda tescil ettirmelidir. Bu tescil, bakım alacaklısına sözleşmeden doğan haklarını , taşınmazı sonradan edinen 3. Kişi maliklere de ileri sürebilme hakkı verir. Sadece ilk 3 aylık sürede tescil edilen hak, taşınmazı sonradan edinen iyiniyetli olsun olmasın herkese karşı ileri sürülebilirken, kanuni ipotek hakkının tescil edilmediği hallerde, 3 aydan sonra, bakım alacaklısı sözleşmeden doğan haklarını ancak muvazaalı temlikler karşısında kullanabilir. Açılan tapu iptal ve tescil talepli davada, bakım borçlusu ile taşınmazı devralan arasında muvazaalı olarak işlem yapıldığının inandırıcı kanıtlarla ispatı halinde taşınmaz bakım alacaklısına geri döner. Ancak 3. Kişinin iyiniyetli olduğu ortaya çıkarsa, bakım borcunu yerine getirmediği iddia edilen davalı, taşınmazın dava tarihindeki değerini ödemeye mahkum edilir. Ayrıca 3 aylık süreden sonra yapılacak ipotek hakkı tescili de, bakım alacaklısına, hakkını 3. Kişilere karşı ileri sürme hakkını verir.
Kanun koyucu, ölünceye kadar bakma sözleşmesinde, sadece bakıp gözetme karşılığı bir taşınmazını devreden bakım alacaklısını korumak maksadıyla ve hakkaniyet gereği kanuni ipotek hakkını getirmiştir. Sözleşmeye konu taşınmazın bakım borçlusu tarafından devri, bakım alacaklısına sözleşmeyi fesih ve taşınmazı geri alma yetkisi vermese de, kanuni ipotek hakkının tescili, şayet bakım borcu yerine getirilmiyorsa, alacaklıya, hem borçluya hem de taşınmazı devralan, ister iyiniyetli ister kötüniyetli olsun, 3. Kişilere karşı tapu- iptal ve tescil davası açarak taşınmazını geri alma hakkı verir.
İREM ŞAHİN
AVUKAT