BİRİNCİ BÖLÜM- SÖZLEŞMENİN GENEL ÖZELLİKLERİ
A-Sözleşmenin Türü ve Tarafları:
Halk arasında maketten satış olarak bilinen taşınmazlar için yapılan satış sözleşmesidir. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi özel ismi ile 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Yeni Kanun’un 40 ve 46. Maddeleri arasında düzenlenmiştir.
T.K.H.K. da Sözleşmenin niteliğini düzenleyen 40. Maddedeki tanımıyla; ‘ … Tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da, bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.’ Sözleşmede dikkat çeken özellik, tüketicinin, satıcının borcunu ifa etmesinden önce satış bedelinin bir kısmını veya tamamını ödemek zorunda olması, satıcının ise borcunu bu ödeme sonrasında ifa etmesidir. Tarafları tüketici ve satıcıdır. Satıcının, satışını yaptığı taşınmazın maliki olma zorunluluğu da yoktur. Bu anlamda, Satıcı aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde taraf olan yüklenici olabilirken, tüketici mesleki veya ticari amaçlarla hareket etmeyen, o malı özel kullanım için satın alan kişidir. Ancak, satışı yapılan taşınmazın, ticari bir amaç için, mesela, bir tacire ( toplu bir yapıda market olarak kullanılması düşünülen bir bağımsız bölümün) ön ödemeli satış sözleşmesi şeklinde satışında, bu sözleşmeye, ön ödemeli konut satışına ilişkin, T. K. H. K’ da getirilen düzenlemeler değil, klasik taşınmaz satış sözleşmesine ilişkin Türk Borçlar Kanunu hükümleri uygulanacak ve herhangi bir ihtilaf, Tüketici Mahkemelerinin değil, Asliye Hukuk Mahkemelerinin görev tanımı içinde çözümlenecektir. Zira taraflardan birinin, mesleki veya ticari amaçlarla hareket etmeyen tüketici olmadığı tüm hukuki muameleler, tüketici hukukunun kapsamı dışında, ve fakat; Borçlar Hukuku ve Eşya Hukukunun düzenlemeleri içinde değerlendirilir. Bununla birlikte, taraflardan biri tüketici sıfatıyla, özel kullanım için bir taşınmaz alımını, ön ödemeli konut satış sözleşmesine uygun koşullarla, ancak; ticari ve mesleki amaçlarla hareket etmeyen satıcıdan aldığı hallerde de, yapılan işlem 6502 Sayılı Tüketici Kanunu kapsamında değerlendirilmeyecektir. Yani Yasa’da özel olarak düzenlenen, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin taraflarından alıcının tüketici sıfatını, satıcının ise, mesleki ve ticari amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişi sıfatını taşıması, Yasa’da sözleşme için düzenlenen özel düzenlemelerin uygulanması için şarttır.
6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da düzenlenen Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu 264 vd. hükümlerinde yer alan, Ön ödemeli Taksitle Satış Sözleşmesi ile karıştırılmaya müsait olsa da, bu sözleşmede, alıcı, taşınır bir malın satış bedelini önceden taksitle ama tamamen ödedikten sonra, satıcı malın zilyetliğini devretmekte; Ön ödemeli konut satış sözleşmesinde ise, adı üstünde bir taşınmazın satışı yapılmakta, satış bedelinin tamamen ödenmesine gerek olmadan, kısmen yapılan ödeme sonrasında da satıcı, konutun devir ve teslimini yapma borcu altına girebilmektedir. Yani, satıcının, taşınmazı devir ve teslim borcu kısmi ödeme yapılması halinde de muaccel hale gelmektedir. Yine Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun md. 17 de düzenlenen taksitle satış sözleşmesi de, ön ödemeli konut satış sözleşmesine benzese de, taksitle konut veya tatil amaçlı taşınmaz satış sözleşmesinde; satıcı ilk önce borcunu ifa eder, yani taşınmazın devir ve teslimini hukuken yapar, sonrasında alıcı borcunu kısım kısım ifa etmeye başlar. Ön ödemeli konut satışında ise, alıcı ödemeyi önceden tamamen veya kısmen yapar, sonrasında satıcı devir ve teslimi gerçekleştirir. Alıcı kısmi ödeme yaparak mülkü almışsa, kalan bedeli taksitler halinde ödemeye devam eder. Birbirleriyle benzer özellikler taşıyan bu sözleşmeler arasındaki temel fark, tarafların edimlerini ifa zamanının değişkenlik göstermesidir. Klasik taşınmaz satış sözleşmesi ise; her iki tarafın edimini karşılıklı olarak, aynı anda (birlikte) ifa etmesi ile ön ödemeli konut satış sözleşmesinden ayrılır.
B-Sözleşmenin Konusu:
Yasa’da ifade edilen haliyle, ‘konut amaçlı her taşınmaz’ sözleşmeye konu edilebilir. Bu bağlamda, Türk Medeni Kanunu’nda sayılan ‘arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler’ taşınmaz satış sözleşmesinin bu vesileyle, iş bu makalenin konusunu oluşturan ön ödemeli konut satış sözleşmesinin konusunu oluşturabilir.
Ancak, tapuya kayıtlı olmayan ve mülkiyet hakkı, kadastro faaliyeti ya da hakim hükmüyle henüz tescil edilmemiş, sadece üzerinde fiili hakimiyet anlamına gelen zilyetlik sıfatının yer aldığı taşınmazlar üzerinde yapılan konutlara ilişkin, ana taşınmaz üzerinde ayni mülkiyet hakkı tescil edilmeden, ön ödemeli konut satış sözleşmesi akt edilmesi mümkün değildir. Buna rağmen yapılan bir satış sözleşmesinin varlığı halinde, önce ana taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının varlığı, asliye hukuk mahkemesi tarafından tespit edilerek, tapuya tescil işlemi yapılmalı, sonrasında, ön ödemeli konut satışına dair sözleşmenin gerekleri yerine getirilmelidir. Zira ön ödemeli konut satışında, satıcı sadece zilyetliği değil, mülkiyeti de devir ve teslim borcu altındadır.
Yine, bu özel satış sözleşmesine ilişkin hükümlerin uygulanması bakımından, en önemli kriter, sözleşmenin konusu taşınmazın ‘konut amaçlı kullanılmak üzere’ tüketici tarafından satın alınmasıdır. Tapuda sadece mesken-konut olarak kullanma izni bulunan taşınmazın, işyeri olarak kullanılmak üzere ön ödemeli konut satış sözleşmesi ile alınması halinde, alıcı artık ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden, yani tüketici olmayan sıfatını taşıyacağından, bu özel sözleşmenin getirdiği yasal haklardan mahrum kalacaktır. Yine tersi durumda, konut olarak kullanılmak üzere satın alınan taşınmazın özgüleme amacının sonradan değiştirilerek, işyeri olarak kullanılmaya başlanması, başlangıçta yapılan, tüketici işleminin niteliğini ortadan kaldırmayacak, yani ön ödemeli konut satış sözleşmesinden kaynaklı haklar kullanılmaya devam edecektir. Örneğin, öncesinde konut amaçlı alınan taşınmaz, küçük gelmesi nedeniyle avukatlık bürosu olarak tüketici tarafından kiraya verilse bile, 6502 Sayılı Yasa’dan kaynaklı haklarını, satıcıya karşı kullanmaya devam edebilecektir.
C-Satış Bedeli:
6502 Sayılı Yasa, Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinde satış bedeli konusunda bir hüküm getirmemiş olsa da, bu sözleşme türü hakkında ayrıca getirilen Ön Ödemeli Konut Satışına İlişkin Yönetmeliğin md. 7/I-d bendine göre; konutun tüm vergiler dahil Türk Lirası olarak satış fiyatının, varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilginin satış sözleşmesinde yer alması gerektiğine dikkat çeker. Ancak Yönetmeliğin bu hükmü, satış bedelinin Türk Lirası üzerinden belirlenmesi gereğine ilişkin bir zorunluluk getirdiği şeklinde yorumlanamaz. Satış bedelinin yabancı para cinsi olarak belirlenmesinde yasal bir engel söz konusu değildir.
Bununla birlikte, Yönetmelik gereği, ön ödeme tutarının belirlenmiş olması sözleşmenin zorunlu içeriklerinden olsa bile, taraflar bu tutarı sözleşmede serbestçe kararlaştırabileceklerdir.
D-Sözleşmenin Süresi:
Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi hakkındaki Yasa hükümleri, tüketicinin bedel ödeme borcunu ne kadar bir süre içinde yerine getirmesi gerektiğine ilişkin bir süre öngörmemiş olsa da, Satıcı bakımından konutun devir ve teslim borcunun 36 ay içinde yerine getirilmesi gerektiği ifade edilmiştir. Yine taraflar, tüketicinin satış bedelinin ödeme süresini diledikleri gibi belirleyebilecekleri gibi, belirlenen ödeme miktarı ve süresini içeren planlamanın tüketiciye verilmesi de zorunludur.
E-Sözleşmenin Şekli:
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da inşaat piyasasının olağandışı hızlı gelişmesi nedeniyle artış gösteren proje –maket evlerinin imalat öncesi satışının yarattığı kanuni boşluğu doldurmak üzere, Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi başlıklı ve Yasa’nın 40-46 maddeleri arasında düzenlenen taşınmaz satış sözleşmesi türü için, Yasa’nın 41. Maddesinde, ( ‘ ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi halde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketici aleyhine olacak şekilde ileri süremez.’) iki ayrı resmi şekil şartı getirilmiştir. Bunlar; tapuda yapılan taşınmaz satış sözleşmesi ve noterde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapmak isteyen tüketici ve satıcının, Yasa’da öngörülen bu iki şekilden birini tercih etmesi zorunludur. Buna göre;
1-Sözleşmenin Tapuda Yapılması:
Kural olarak (Türk Borçlar Kanunu 237- Türk Medeni Kanunu 706) taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır. Yani satışın ya tapu sicil müdürlüğünde, ya da noter’de yapılması zorunludur. Taşınmaz satışına ilişkin resmi şekil şartı dışında yapılan bütün sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür.
6502 Sayılı Yasa uyarınca tapuda yapılacak ön ödemeli konut satışına ilişkin resmi sözleşme üç farklı ihtimali gündeme getirebilir. Buna göre; yapımı tamamlanmış ve kat mülkiyetine çevrilmiş konut amaçlı taşınmazın satışı; yapımı tamamlanmış, ancak kat mülkiyetine çevrilmemiş, kat irtifaklı konut amaçlı taşınmazın satışı; yapımı tamamlanmamış, ancak kat irtifakına sahip konut amaçlı taşınmazın satışı. Tüm bu ihtimallerde, tüketici ve satıcı sözleşmeyi tapuda yaparak, kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapusunun tüketici adına tescilini sağlayabilir. Ancak bu işlemlerden birinin yapılması satıcının tüm borçlarını ifa ettiği anlamına gelmez. Satıcı, sözleşmeye konu taşınmazın zilyetliğini (fiili hakimiyetini) de eksiksiz ve ayıpsız olarak tüketiciye devretmek zorundadır. Bunun yanında, sözleşmenin uygulanmasına dair Yönetmeliğin 6/1 maddesi de, tapuda yapılacak sözleşmeler bakımından tescil yanında, yazılı bir sözleşmenin de yapılmasını şekil şartı olarak düzenlemiştir. Yani, kat irtifaklı ya da kat mülkiyetli tapunun, tapuda tescili ve tapuya işlenmesi olanağı olmayan hükümleri barındıran ön ödemeli konut satışına ilişkin yazılı ek sözleşmenin birlikte yapılması gerekecektir.
2-Sözleşmenin Noterde Yapılması:
Ön Ödemeli konut satışına ilişkin sözleşmeler, noterde re’sen düzenleme şeklinde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ile de kurulur. Taşınmaz satış vaadinin konusu, satıcının maliki olduğu veya maliki olmadığı taşınmaz veya yine maliki olduğu veya maliki olmadığı kat mülkiyetine/kat irtifakına konu bağımsız bölüm olabilir. Noterde yapılacak sözleşmenin taşıması gereken zorunlu içerikler, bu sözleşmenin uygulama şekli hakkında çıkarılan Yönetmeliğin 7. Maddesinde; ‘satış sözleşmesinin en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir dilde, açık, sade ve okunabilir bir şekilde düzenlenmesi, satıcının adı, soyadı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri; sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanları; konutun tüm vergiler dahil Türk Lirası olarak satış fiyatı, varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi; faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran ve sözleşmede belirtilen faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faizi oranı; tüketicinin temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları; ön ödeme tutarı; ödeme planı ve ödemelerin yapılacağı banka ve hesap bilgileri; cayma hakkının kullanılma şartları, süresi ve usulüne ilişkin bilgiler; sözleşmeden dönme hakkının kullanılma şartları, süresi, usulü ile tazminata ilişkin bilgiler; cayma ve sözleşmeden dönme bildirimlerinin yapılacağı açık adres bilgileri; verilen teminata ilişkin bilgiler; konutun teslim tarihi ve şekli; yapı ruhsatının alınış tarihi; konutun ortak giderlerine ilişkin bilgiler; tüketicilerin uyuşmazlık konusundaki başvurularını tüketici mahkemesine veya tüketici hakem heyetine yapabileceklerine dair bilgi.’ Biçiminde belirlenmiştir. Bu bilgileri ihtiva eden sözleşmenin bir nüshası kağıt üzerinde veya kalıcı veri saklayıcısı ile tüketiciye verilmek zorundadır.
Ancak, taşınmaz satış vaadi şeklinde yapılan ön ödemeli konut satış sözleşmesinin, bu unsurlardan bir veya birkaçını barındırmaması, sözleşmenin hükümsüzlüğü sonucunu doğurmayacaktır. Zira, 6502 Sayılı Yasanın ilgili 40-46. Maddelerinde sözleşmenin zorunlu içeriklerinin ne olacağına ilişkin bir düzenleme yer almadığı gibi, yasa’da yer almayan bir geçersizlik halinin Yönetmelik ile yaratılması da mümkün değildir. Ayrıca, satıcının maliki olduğu, taşınmaz satış vaadi şeklinde yapılan ön ödemeli konut satış sözleşmesinde, alıcı isterse, sözleşmeyi tapunun beyanlar hanesine şerh ettirebilir. Ve bu şerhten sonra, taşınmazın, satıcı tarafından başka birine tapuda devri ya da 3. Bir kişi lehine tapuda sınırlı ayni hak tesisi, alıcı tüketicinin, sözleşmeden kaynaklı haklarını bu yeni malik ya da sınırlı ayni hak sahibine karşı ileri sürmesine engel teşkil etmeyecektir. Ön ödemeli konut alıcısı, tapunun kendi adına tescilini, ya da sınırlı ayni hakkın terkinini dava yoluyla ileri sürebilecektir.
Sözleşmenin tapuya şerh hakkı, sadece satıcının konutun maliki olduğu durumlar için geçerli olup, satıcının örneğin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisi sıfatıyla, arsa sahibinden alacaklı olduğu bağımsız bölüm için noterde düzenlenen ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerhi mümkün olmayacaktır.
3-Şekle Aykırılığın Yaptırımı:
Tapu sicil müdürlüğünde ya da noterde satış vaadi şeklinde yapılmayan taşınmaz satışına dair tüm sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür. Ön Ödemeli konut satış sözleşmesi de, bu iki resmi şekil şartına uyulmaksızın yapılırsa, Yasal düzenleme gereği hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşacaktır. Ancak yine yasal düzenleme gereği, tüketici hukuku alanında, şekle aykırı yapıldığı için aslında geçersiz olan ön ödemeli konut satış sözleşmesinde bu geçersizliği ileri sürme hakkı sadece tüketiciye ait olup, satıcı ise; sözleşmenin geçersizliğini, tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremeyecektir. Yani şekil şartına uyulmadığı için geçerli olmayan ön ödemeli konut satış sözleşmesi, bu geçersizlik tüketici tarafında ileri sürülünceye kadar geçerli bir sözleşmenin tüm hükümlerini doğuracaktır. Diğer taraftan, TKHK. Md. 77/3 uyarınca; satıcı, resmi şekil şartına uymadan yaptığı her bir sözleşme için bu sözleşmenin şekle aykırılığı sadece tüketici tarafından ileri sürülebilecek olsa da, 1.000-TL idari para cezasına mahkum edilecektir.
6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da özel olarak düzenlenen Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin hukuki niteliği, iş bu makalenin ilk bölümünün konusunu oluşturmuş oldu. Makalenin devamı niteliğinde olacak olan ikinci bölümünde; sözleşmenin satıcısının hakları ve borçları, üçüncü bölümünde ise; alıcı tüketicinin hakları ve borçları özel olarak değerlendirmeye alınacaktır.
İREM ŞAHİN
AVUKAT