Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinde Satıcının Hakları Ve Borçları-İkinci Bölüm
Genel Olarak:
Ön ödemeli konut satış sözleşmesinde, satıcının asli borcu, sözleşmeye konu taşınmazın mülkiyetini ve zilyetliğini tüketiciye devretmektir. Bunun dışında, satıcı sözleşmenin kurulmasından önce tüketiciye bilgilendirme formu vermeli, konut sayısının 30 ve üzeri olduğu projelerde bina tamamlama sigortası yaptırmalı veya bunun yerine geçecek teminat sağlamalıdır. Geçerli bir sözleşme yapmadıkça, tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan bir belge vermesini isteyemeyecek olan satıcı, taşınmaza ilişkin ayıp ve zapttan da sorumlu olacaktır.
1-Satıcının Bilgilendirme Formu Verme Zorunluluğu ve Bekleme Süresi:
T.K.H.K md.40/2 ye göre; ‘ tüketicilere sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır.’ Alman öğretisinde yer alan ve ülkemizde daha çok Tıp Hukukuna hakim olan aydınlatma yükümlülüğünün Tüketici Yasası’ndaki görünümüdür. Söz konusu formda yer alan bilgiler satıcı açısından bağlayıcıdır. İş bu ön bilgilendirme formunda, sözleşmede yer alması zorunlu; satıcıya, konuta, konutun satış bedeli, faiz ve diğer masraflara ilişkin ve cayma ve dönme hakkı ile konut teslim tarihine dair bilgiler, en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunaklı bir şekilde düzenlenir ve bir nüshası kağıt üzerinde veya kalıcı veri saklayıcısı ile tüketiciye verilir. Bu formun tüketiciye verilmemesi veya bulunması zorunlu unsurlardan bir veya birkaçının bulunmaması ise sözleşmenin geçerliliğini etkilemez.
2-Satıcının Devir ve Teslim Borcu:
T.K.H.K. md.44’e göre; ‘Ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 36 ayı geçemez. Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte, zilyetliğin devri halinde de devir ve teslim yapılmış sayılır’. Maddede ‘teslim’ ile ifade edilmek istenen zilyetliğin alıcıya geçirilmesidir. ‘Devir’ ise; noter satış vaadi sözleşmesi ile doğan borcun ifası amacıyla kat mülkiyeti/ kat irtifakı tapusunun tüketiciye geçirilmesi ile yapılmış olur. Tapuda devir, tek başına, satıcıyı, konutu tamamlama ve zilyetliği teslim borcundan kurtarmış olmaz. Tersi ihtimalde de, yani, zilyetliği teslime rağmen, tapuda devir yapılmadıkça, satıcı yine borcunu ifa etmiş olmaz. Her iki ana borcun; diğer yan edimlerle 36 ay içinde tamamlanması gerekir.
Kat irtifaklı tapunun tüketiciye devri ve imalatların tamamlanarak zilyetliğin teslim edilmesi de, yapı kullanma izninin olmadığı veya ruhsata ya da İmar Mevzuatına aykırılık nedeniyle yapı kullanma izni alınamayacak olması nedeniyle kat mülkiyetine geçilemeyecek olması, satıcıyı sözleşmeden kaynaklı borcundan kurtarmaya yetmeyecektir. Bu halde satıcı konutun hukuki ayıbından sorumlu olmaya devam edecek ve TKHK. m 8-12 arasındaki satıcının ayıptan sorumluluğuna dair hükümlerden sorumlu olacaktır. Yapı kullanma izin belgesinin alınamayacağı konut için, alıcının ifanın gereği gibi yapıldığına dair verdiği ibra veya makbuz nitelikli belge dahi, satıcının yasadan kaynaklı sorumluluklarını ortadan kaldırmaya yetmeyecektir. Bununla birlikte, yapı kullanma izninin alınmış olması da, satıcıyı, konuta ilişkin sözleşmeden kaynaklı özel edim yükümlülüklerinden kurtarmayacaktır.
2.1. Satıcının Temerrüdü:
Satıcı, ön ödemeli konut satış sözleşmesine konu konutun devir ve teslimini 36 ay içinde yerine getirmelidir. Taraflar, aralarında, bu süreyi kısaltabilecek olsalar bile, Kanunu aşarak uzatamazlar. Satıcının edimini ifa süresi olan 36 ayın başlangıcı ise, sözleşmenin imza tarihidir. Satıcı 36 ay içinde edimini ifa edemeyerek temerrüde düşerse, alıcı, Türk Borçlar Kanunu’nun 123-125 maddelerinde yer alan ‘borçlunun temerrüdü’ hükümlerinden, tüketici mahkemesine açacağı dava ile faydalanabilir. Söz konusu temerrüt hükümlerine göre alıcı; satıcıya uygun süre vererek, aynen ifa ve gecikme tazminatı (rayiç kira kaybı tazminatı) talep edebilir; ya da derhal bildirimle, aynen ifa yerine, olumlu zararını (konutun rayiç bedelini) veya sözleşmeden dönerek, menfi zararını yani ödediği bedelin faizi ve diğer masrafları ile iadesini isteyebilir. Tüketicinin, Borçlar Hukukundan kaynaklı tazminat taleplerinin zamanaşımı süresi 10 yıldır, buna karşın, Tüketici Yasasından kaynaklı ayıplı maldan sorumluluk, konut veya tatil amaçlı taşınmazın teslim tarihinden başlayarak 5 yıldır.
3-Satıcının Teminat Sağlama ve Sigorta Yaptırma Zorunluluğu:
T.K.H.K.’da özel olarak düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmesine ilişkin hükümlerden 42. Madde ‘teminat’ başlığı altında; ‘ Satıcının konut satışına başlamadan önce, konut adedi 30 ve üzerinde olan projeler için, kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen, banka teminat mektubu, hak ediş sistemi, bağlı kredi ile teminat şeklinde teminat ve şartlardan birini sağlaması zorunludur. Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dahil edilmez, haczolunmaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulmaz.’
Madde içeriğinden konut sayısı 30’u bulmayan projelerde, satıcının tüketiciler lehine teminat göstermesi zorunluluğunda olmadığı ortaya çıkmaktadır. Bu durumun ise temelde tüketiciyi koruma amacıyla getirilen yasal düzenlemelerin aksine, tüketici aleyhine sonuçlar doğuracağı aşikardır. Ayrıca, sadece bina tamamlama sigortası bakımından değil, banka teminat mektubu, hak ediş sistemi veya bağlı kredi ile teminat da iflas veya tasfiye masasına dahil edilmez, haczolunmaz ve üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulmaz.
3.1- Bina Tamamlama Sigortası:
Hazine Müsteşarlığının, 16.03.2015 tarihinde yürürlüğe soktuğu, Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları’nın A.1. maddesine göre; ‘ Bu sigorta sözleşmesi ile sigortacı, 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamındaki ön ödemeli konut veya devre tatil satışlarında; satıcının iflas etmesi, satıcının gerçek kişi olması durumunda mirasçılarının mirası reddetmesi şartıyla ölümü veya A.3 ve A.4 maddelerinde belirtilen haller dışında, satıcının sözleşmede taahhüt edilen teslim tarihini müteakip 12 ay içinde konutu veya devre tatili tamamlayamaması hallerinde, teminat hesabında belirtilen tüketicilere, bu genel şartlara ve poliçe özel şartlarına göre sigorta teminatı sağlar.’
Maddeye göre, tüketiciler, satıcının iflası, mirasçılarının mirası reddetmeleri koşuluyla ölmesi ve sözleşmede taahhüt ettiği süreyi takip eden 12 ay içinde borcunu ifa etmemesi şeklinde sınırlı olarak sayılan iş bu üç halde sigorta şirketine başvurabilirler. Son ihtimalde, satıcının sözleşmenin kurulmasından itibaren 36 ay geçmesine rağmen devir ve teslimi gerçekleştirmeyerek temerrüde düşmesi sonrası, alıcı 12 ay daha bekledikten sonra, yani toplamda 48 aylık bir süre geçmesini müteakip, sigorta şirketine başvuracaktır.
Riziko gerçekleştiğinde sigorta şirketi, tüketici tarafından yapılan ödemelerin anaparası, teminat senedinde yer alan azami tutarı aşmamak üzere, yasal faizi ile birlikte ödeme yapmak zorundadır. Ancak, Genel Şartların B.6/V maddesi sigorta şirketine, yapacağı değerlendirme sonrası, poliçede kararlaştırılmış olmak kaydıyla ödeme yapmak yerine projenin tamamlanmasına karar verebileceği, B.6/VI maddesi de; teslim tarihinin yüklenicinin belirlenmesinden itibaren makul süreyi ve nihayet 24 ayı geçemeyeceği konusunda yetki vermiş bulunmaktadır. Ve hatta sigorta şirketi projeyi tamamlamak üzere aynı satıcı/yüklenici ile anlaşma da yapabilecektir. Genel olarak bakıldığında, tüketici hakkını korumak bir yana, satıcıyı koruyan şartlar olduğu aşikardır. Bir kez daha, Yasanın getiriliş amacına aykırı bir düzenleme söz konusudur.
3.2-Banka Teminat Mektubu:
Banka Teminat Mektubuna İlişkin, Yönetmeliğin 14. Maddesine göre; Banka teminat mektubu, satıcının tüketiciye karşı ön ödemeli konut satışına ilişkin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde, tüketicinin ödediği bedeli, ilk talebinde ona derhal ödemeyi kabul ve taahhüt ettiğine dair banka tarafından verilen kesin ve süresiz mektuptur. Ön ödemeli konut satışının banka teminat mektubu verilmesi suretiyle teminat altına alınması durumunda, satıcı konutu 36 ay içinde tüketiciye devir ve teslim borcunu yerine getirmezse, tüketici kendisine verilmiş olan banka teminat mektubunu, satıcıya ek süre vermeksizin ve temerrüde dayalı haklarından birini kullandığına dair bildirim yapmaksızın tahsil edebilir. Tüketici, ödediği bedelin faizini ve ispat edebildiği müspet zarar kalemlerini de, teminat mektubu kapsamında kalmak kaydıyla tahsil edebilir.
3.3-Hak Ediş Sistemi:
Bir diğer teminat şekli de Yönetmeliğin 14. Maddesi’nde düzenlenen ‘Hak Ediş Sistemi’dir. Buna göre;
‘Tüketicinin ödemelerinin hak ediş sistemi ile teminat altına alınması durumunda, tüketici, ödemeleri, sözleşmede belirtilen bir bankada satıcı adına açılacak hesaba yatırmakla yükümlüdür. Bu hesapta toplanan tüketici ödemeleri, konutun devir ve teslimine kadar bloke altında olup, yalnızca hak ediş karşılığında serbest bırakılabilir. Konutun tamamlanma oranına göre belirlenecek hak ediş sisteminde, ödemelerin doğrudan bankaya yapılmış olması ve bankaların sorumluluğu altında inşaatın ilerleme seviyesi oranında şirkete aktarılması esastır. Bu şekilde yapılacak ödemelerde, tüketicinin rızası aranmaz. Bu işlemlerle ilgili olarak banka, tüketiciden komisyon ve benzeri isim altında herhangi bir bedel talep edemez. Satıcı, 36 ay içinde konutu devir ve teslim etmezse, hesap üzerindeki tüm haklarını kaybeder. Bu durumda tüketicinin yapmış olduğu ödemelerin hak ediş usulüne göre satıcıya ödenmemiş kısmı banka tarafından tüketiciye iade edilir. Tüketicinin o ana kadar yapmış olduğu ödemelerin satıcıya ödenen kısmı üzerinde ise tüketicinin hakları saklıdır.’
3.4-Bağlı Kredi İle Teminat:
Bağlı kredi, TKHK md.30 ve konut finansman kredilerine ilişkin TKHK md. 35 de düzenlenmiştir. Buna göre; bağlı kredi sözleşmesi, konut finansmanı kredisinin, münhasıran belirli bir konutun satın alınması durumunda bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik bir birlik oluşturduğu sözleşmedir. Bu tür kredilerde kredi veren, tüketiciyi belirli bir konutu satın alması halinde kredi vereceği konusunda yönlendirmektedir. Bu nedenle TKHK md. 35/II uyarınca, bağlı kredilerde, konutun hiç veya gereği gibi teslim edilmemesi nedeniyle tüketicinin TKHK md. 11 deki seçimlik haklarından birini kullanması halinde satıcı ve kredi verenin müteselsil sorumlu oldukları düzenlenmiştir. Buna göre, kredi verenin sorumluluğu, konutun teslim edilmemesi durumunda, konut satış sözleşmesinde veya bağlı kredi sözleşmesinde belirtilen konut teslim tarihinden (36 ay veya daha kısa), konutun teslim edilmesi durumunda ise, teslim tarihinden itibaren, kullandırılan kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere 1 yıldır.
Yani, ön ödemeli konut satış sözleşmesi bağlı kredi kullanılarak yapılmışsa, kredi veren bankanın müteselsil sorumluluğu, satıcının temerrüdünden, ki bu süre yasal olarak 36 ayı geçemez veya daha az tayin edilebilir, 1 yıldır. 1 Yıllık süre geçtikten sonra, tüketicinin, bağlı kredi veren bankaya başvuru hakkı düşer. Ancak, tüketici, süresi içinde (1 yıl) bankaya başvurduğu tarihte, en fazla kredi tutarıyla sınırlı bedeli, faiziyle talep edebilecektir. Bakiye bedel için, satıcıya başvurabileceği gibi, 30 dan fazla konut ihtiva eden projelerden alınan konut için, satıcı, Yasa’da sayılan diğer teminat türlerinden (bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu, hak ediş sistemi) birini yaptırmak zorunda olduğu için, tüketici bu teminat muhataplarına da kalan ödeme için başvurabilir.
4-Tüketiciden Peşin Ödeme ve Tüketiciyi Borç Altına Sokan Belge Alınması Yasağı
TKHK Md. 41/II: ‘ Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça, tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.’
4.1-Tüketiciden Peşin Ödeme Alma Yasağı
Yasa’da tanımlanan resmi şekliyle geçerli bir ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılmış olmadıkça, satıcı, tüketiciden, ‘kaparo-bağlanma parası (pey akçesi)’ , ‘cayma parası’ adı altında hiçbir kısmi ödeme alamaz. Alınan bu nitelikte ödemeler geçerli olmayan sebebe dayalı zenginleşme sayılacağından, sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde tüketici, ödemelerini faizi ile satıcıdan geri isteme hakkına sahip olacaktır. Yasa’nın bu emredici düzenlemesine aykırı tüm işlemleri için satıcı, TKHK md.77/III uyarınca idari para cezası ödemekle de yükümlü tutulacaktır.
4.2- Tüketiciden Tüketiciyi Borç Altına Sokan Belge Alınması Yasağı
Geçerli bir sözleşme yapılmadığı sürece, satıcının tüketiciden, kambiyo taahhütleri ile sınırlı olmaksızın borç doğuran her türlü senet alımı da,emredici yasal düzenleme nedeniyle yasaktır. Bununla birlikte, TKHK md. 4/V de; geçerli sözleşmeler bakımından dahi, tüketicinin yapmış olduğu işlemler nedeniyle, kıymetli evrak niteliğinde sadece, nama yazılı ve her bir taksit ödemesi için ayrı ayrı olacak şekilde senet düzenlenebileceği, aksi halde düzenlenen senetlerin tüketici yönünden geçersiz olacağı düzenlenmiştir. Yani, Tüketici; işlemleri nedeniyle kambiyo taahhüdünde bulunabilir, ancak; geçerli sözleşmeler için yasa’nın kapsamı dışında ve geçersiz sözleşmeler açısından ise tüketiciden alınmış her türlü borç doğuran taahhüt veya senet için, satıcı tarafından yapılacak her türlü talep, tüketici tarafından, sebepsiz zenginleşme iddiası ile bertaraf edilebilecektir.
İREM ŞAHİN
AVUKAT