Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinde Tüketicinin Hakları Ve Borçları – Üçüncü Bölüm
1-GENEL OLARAK:
TKHK’da özel düzenlemeye tabi tutulan ön ödemeli konut satış sözleşmesi, klasik taşınmaz satış sözleşmelerinin alıcıya tanıdığı haklardan daha geniş haklar ve fakat, satıcıya göre daha hafif yükümlülükler tanımış olup, tüketicinin asli borcu, konutun satış bedelini ödemek ve mülkiyet ve zilyetliği ise devralmaktır. Bunlar dışında, tüketici, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren herhangi bir gerekçe göstermeden 14 gün içinde, hiçbir ceza koşulu ödemeden cayma hakkına, yine herhangi bir sebep göstermeden konutun devir ve teslim tarihinde kadar, fakat bu kez dönme cezası ödemek koşuluyla sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.
2-TÜKETİCİNİN BEDEL ÖDEME BORCU
Ön ödemeli konut satış sözleşmesinde, tüketicinin temel borcu olan konut satış bedelini ödeme borcu, konutun devir ve tesliminden önce muaccel olur. Yani, tüketici satış bedelini ödemeye başlar, konut kendisine devir ve teslim edilir ve tüketici yine kısım kısım ödeme yapmaya devam eder.
2-1-Tüketicinin Satış Bedelini Ödemede Temerrüdü ve Temerrüdün Sonucu Olarak Muacceliyet Kaydı:
Ön ödemeli konut satılına ilişkin sözleşmelerde, tüketicinin, satış bedeline ilişkin taksitlerden birini ödemede temerrüde düşmesi halinde, kural olarak , satıcı kalan taksitleri talep edemez. Ancak sözleşmeye, tüketicinin taksitleri ödemede temerrüde düşmesi halinde, satıcıya kalan borcun tamamını talep hakkı kayıt düşülebilir. Aksi durumda, yani sözleşmede bu konuda açık bir hüküm yoksa, satıcı kalan taksit bedellerinin tümünün ödenmesini isteyemez. Satıcının, sözleşmede yer alan muacceliyet kaydına dayalı hakkını ileri sürebilmesi için Yasa’nın 19. Maddesindeki koşulların da gerçekleşmiş olması gerekecektir. Bu koşullar;
-Satıcı , konutun, tüketiciye devir ve teslimine ilişkin borcunu tümüyle yerine getirmiş olmalıdır.
-Tüketici kalan borcun en az onda birini oluşturan ve birbirini izleyen en az iki taksidi ödemede temerrüde düşmüş olmalı veya tüketici kalan borcun en az dörtte birini oluşturan bir taksidi ödemede temerrüde düşmüş olmalıdır.
-Satıcı, bu hakkı kullanabilmek için, tüketiciye en az 30 gün süre vererek muacceliyet uyarısında bulunmalıdır. Muaccel kılınan taksitlerin hesaplanmasında faiz, komisyon ve benzeri masraflar dikkate alınmaz.
3-TÜKETİCİNİN ERKEN ÖDEME HAKKI
Tüketici, 6502 Sayılı Kanun’un 20 maddesi gereği, borçlandığı toplam miktarı, önceden ödeyebileceği gibi, vadesi gelmemiş bir ya da birden çok taksit ödemesinde de bulunabilir. Her iki durumda da satıcı, faiz veya komisyon aldığı durumlarda, ödenen miktara göre, gerekli tüm faiz ve komisyon indirimlerini yapmak zorundadır. Emredici bir hükümdür. Dolayısıyla, satıcı, erken ödeme halinde indirim uygulanmayacağı yönünde sözleşmeye bir hüküm koyamayacağı gibi, koyduğu takdirde, haksız şart niteliğinde olacak bu hüküm, kısmi kesin hükümsüzlük yaptırımına tabi olacaktır.
4-TÜKETİCİNİN KEYFİ DÖNME HAKKI VE HAKKIN KULLANILMA KOŞULLARI
TKHK Md. 45: ‘Ön ödemeli konut satışında, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır.’
Madde içeriğinden çıkarılması mümkün ilk yorum, kat irtifakı tapuda tüketici adına tescil edilmişse, artık tüketici lehine keyfi dönme hakkından bahsedilemeyecektir. Aynı şekilde, kat irtifakı tapusu tüketici adına tescil edilmemiş olsa da, taşınmaz zilyetliği tüketiciye devredilmişse, yine tüketici keyfi dönme hakkını kullanamayacaktır. Bunlardan birinin yapılmadığı her sözleşmede, tüketicilerin keyfi dönme hakkı kullanıma açık olacaktır.
4.1-Keyfi Dönme Hakkının Şekli :
Ön ödemeli konut satış sözleşmesinde, satıcının, konutun devir veya teslimini yapmadığı bir aşamada, keyfi dönme hakkını, Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 9/II fıkrası gereğince, noter kanalıyla gönderilecek bir ihtarname ile kullanabilecektir.
4.2-Keyfi Dönme Halinde Yerine Getirilmiş Edimlerin İadesi:
4.2.1-Taşınmaz Zilyetliği veya Mülkiyeti Tüketiciye Devredilmeden Önce Tüketicinin Dönme Hakkını Kullanması:
Ne teslim , ne devir yapılmamışsa, tüketici 36 ay içinde sebepsiz olarak sözleşmeden dönebilir. Tüketici sözleşmeden döndüğü durumda ise, satıcının aldığını iade borcu muaccel hale gelecektir. İade borcunun yasal dayanağı ise; ‘ sona ermiş sebebe dayalı (sebepsiz) zenginleşme’ kuralları olacaktır.
Tüketici ödediği bedelin, cayma parası dışında kalan kısmın için faiz talep hakkına da sahiptir.
4.2.2-Taşınmaz Zilyetliği veya Mülkiyeti Tüketiciye Devredildikten Sonra Tüketicinin Dönme Hakkını Kullanması
Devir veya zilyetlik teslimi edimlerinden biri yerine getirilmiş olmasına rağmen, henüz yerine getirilmemiş edimlerin varlığı da kural olarak tüketiciye dönme hakkı verebilir. Ancak burada, artık sebep gösterilmeden dönmeden değil, bir sebebe dayalı (tamamlanmayan edimlerin ifası nedeniyle) dönme hakkının kullanımından söz edilecektir. Buna göre;
4.2.2.1-Tapuda Tüketici Adına Tescil Yapılmaksızın Taşınmaz Zilyetliğinin Tüketiciye Devredilmesi:
Bu halde, satıcı hala üzerinde bulunan mülkiyet hakkı nedeniyle, kontun zilyetliğinin iadesini istihkak iddiası ile tüketiciden talep edebilecektir.
4.2.2.2-Taşınmaz Zilyetliği Tüketiciye Devredilmeksizin Tapuda Tüketici Adına Tescilin Yapılması:
Bu olasılıkta, tüketicinin sözleşmeden dönme tasarrufu sonrası, tapuda adına kayıtlı konut, satıcının sebepsiz zenginleşmeye dayalı iade talebi ile karşılaşacaktır. Tapuda tescilin değiştirilmesi konusunda sorun yaşanması ya da, satıcının dönme talebini kabul etmemesi üzerine tüketici, Tüketici mahkemesinde açacağı Hükmen tescil davası ile, konutun adına olan tapu kaydının iptal edilerek, satıcı adına tapuya tesciline karar verilmesini talep edebilecektir. Karar sonrası, tescili tapuya bildirme yükümü, mahkeme ve satıcıya ait olacaktır. Davacı tüketici ise bu bildirim yükümünden sorumlu değildir.
4.2.3- Keyfi Dönme Halinde Edimlerin İade Sırası:
TKHK md. 45/III2e göre; ‘Sözleşmeden dönülmesi halinde, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 90 gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici 10 gün içinde edinimlerini iade eder’.
4.3-Keyfi Dönmeye Bağlı Diğer Sonuçlar
A-Dönme Cezası:
Yasal Düzenleme gereği, tüketicinin sözleşmeden keyfi dönmesi halinde, satıcı, konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin % 2 sine kadar tazminatın kendisine ödenmesini isteyebilir. Yasa’da % 2 oranında tayin edilen dönme cezasının artırılması mümkün olmadığı gibi, tüketici tarafından tenkisi de talep edilemez.
Ancak, Tüketicinin, temerrüt (36 ay içinde konutun devir ve tesliminin yapılmaması) ya da ayıplı imalat gibi, Kanundan doğan bir dönme hakkı oluşmuşsa, bu halde dönme cezası ödemek zorunda kalmayacaktır. Zira, satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi halinde, satıcının, tüketiciden dönme cezası adı altında herhangi bir talepte bulunamayacağı, Yasa’da açıkça düzenlenmiştir.
Ayrıca, dönme halinde, aldıklarını iade sırası öncelikle satıcı üzerinde bulunduğundan, satıcı, dönme cezası ve diğer masrafları, yapacağı ödemeden mahsup ederek, iade borcunu ifa etme hakkına da sahiptir.
B-Satıcının Dönme Cezası Talep Edemeyeceği Haller:
6502 Sayılı TKHK md. 45/II’ye göre;
‘Satıcı, yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi yerine getirmezse, tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. Tüketicinin ölmesi veya kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi ya da sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi yüzünden sözleşmeden dönülmesi hallerinde tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez’.
B.1-Tüketicinin Ölmesi:
Tüketicinin ölümü sözleşmeyi sona erdirmez. Mirasçıları, murisin hem borçlarına hem de alacaklarına halef olurlar. Ancak Yasa’da tüketicinin ölümü halinde ondan bedel talep edilemeyeceğine dair düzenleme nedeniyle, mirasçılar keyfi dönme haklarını kullanabilirler. Dönme cezası dışında kalan, diğer masrafları mirasçılar ödeyerek keyfi dönme haklarını kullanarak sözleşmeyi sona erdirebilirler.
B.2-Tüketicinin Kazanç Elde Etmekten Sürekli Olarak Yoksun Kalması:
İfa güçsüzlüğü olarak da nitelendirilebilecek bu durumda, tüketici kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kaldığını inandırıcı delillerle ispat ederek, dönem hakkını kullanabilir. İhtilaf halinde, hakim, önüne gelen uyuşmazlıkta, tüketicinin sözleşmeyi yaptığı an ile sözleşmeden döndüğü an arasındaki kazancını karşılaştırarak bir sonuca varması gerekir. Tüketici, dönme cezası ödemek zorunda olmasa bile, satış veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç vb. yükümlülüklerden doğan masraflardan sorumlu olacaktır.
B.3-Tüketicinin Sözleşmenin Yerine Olağan Koşullarla Yapılacak Bir Taksitle Satış Sözleşmesi Önerisinin Satıcı Tarafından Kabul Edilmemesi:
Tüketici ön ödemeli konut satışının taksitle yapılması durumunda, mevcut sözleşmenin yerine konut teslim tarihini geçmeyen ve tüketicinin mevcut sözleşmeye göre talep edilen vade farkını ödemeyi de kabul ettiği, yeni bir taksitle satış sözleşmesi kurulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi halinde, dönme cezası ödemek zorunda kalmaksızın, sözleşmeden dönmesi mümkündür. Bu halde de dönme cezası ödemez, ancak masrafları ödemek zorunda kalır.
Yasa’da ve Yönetmelikte bu konuda yer alan düzenlemeye göre; tüketici, vade farkı ödeyerek vadeleri uzatma şeklinde bir öneride bulunmalı ve ancak, satıcı tarafından da, mevcut sözleşmede yer alan konut teslim tarihinin uzatılması şeklinde bir taleple karşılık verilmeyecektir. Yönetmelik uyarınca tüketici, konut fiyatlarının düştüğünden bahisle, satış bedelinde indirim yapılmasını ya da vade farkı ödemeksizin taksit sayısının arttırılmasını, konutun daha erken teslimini ise talep edemeyecektir. Yani bu yöndeki talepleri kendisine sözleşmeden keyfi dönme hakkı vermeyecektir.
B.4-Satıcının Yükümlülüklerini Hiç veya Gereği Gibi Yerine Getirememesi:
Yasaya göre, satıcı yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi yerine getirmezse, tüketici sözleşmeden dönebilir ve satıcı tüketiciden bir bedel talep edemez.
B.5-Konutun Birden Fazla Tüketiciye Satılması:
Aynı konut hakkında satıcının noterde yaptığı tüm satış vaadi sözleşmeleri hukuken geçerlidir. Bu durumda, tüketici, satıcının temerrüdünü ya da ayıplı ifasını beklemeden, kendisine taahhüt edilen konutun bir başkasına da satış vaadi edildiğini öğrendiği andan itibaren, herhangi bir dönme cezası ve masraf ödemeksizin sözleşmeden dönebilecektir. Satıcı, tüketiciden hiçbir bedel talep edemeyecektir.
B.6-Proje değişikliği Halinde Tüketicinin Sözleşmeden Dönmesi:
Tüketiciye keyfi dönme hakkı veren bu durum Yönetmeliğin 10 maddesinde düzenlenmiştir.
‘Sözleşmeye konu konutun yer aldığı projede sonradan değişiklik yapılması durumunda, bu değişikliğin tüketiciye yazılı olarak ve kalıcı veri saklayıcısı ile bildirilmesi zorunludur. Tüketici yapılan proje değişikliğini kabul etmeyerek 1 ay içinde vergi, harç, masraf, tazminat vb. adlar altında hiçbir bedel ödemeksizin sözleşmeden dönebilir. Proje değişikliğinin yasal zorunluluklardan veya mücbir sebep hallerinden kaynaklanması durumunda satıcı tüketiciden vergi, harç vb. yasal yükümlülüklerinden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin % 2 sine kadar kesinti yapabilir.’
Düzenlemeye göre; tüketici satıcının proje değişikliği teklifini kabul etmek zorunda değildir. Dönme hakkını kullanmak zorunda da değildir. Tüketici ilk sözleşmede ısrarcı olursa, sonrasında, satıcıyı, sözleşmeye aykırılık, eksik ifa ya da ayıplı ifa gibi hukuki sebeplerle sorumlu tutabilir. Ancak, hiçbir bedel ödemeksizin, 1 ay içinde, dönme hakkını kullanması da mümkündür. Hatta, sözleşmede, açık düzenleme ile tüketicinin kabulü olmaksızın satıcı değişiklik yetkisini almış olsa bile, tüketici bu maddede yer alan yasal düzenlemeden kaynaklı hakkını kullanabilir.
Ancak, yasal zorunluluk ya da mücbir sebep halleri için, değişiklik önerisini kabul etmeyerek sözleşmeden dönen tüketiciyi dönme tazminatı ve diğer masraflarla sorumlu tutan düzenlemenin son bölümünün tüketiciyi koruma amacı dışında kaldığı açıktır. Zira, Metinde bahsedilen her iki hal de, borcu sonra erdiren ‘kusursuz ifa imkansızlığı’ halleri olup, bu halde, Borçlar Kanunu gereği, tüm zarar veya hasar borçluda, ön ödemeli konut satış sözleşmesi bakımından da satıcı da olmak zorundadır. Tüketicinin kusuru olmadan ortaya çıkan imkansızlık halleri nedeniyle, dönme talep ettiği durumda tek sorumlu kabul edilmesi, hakkaniyete ve Yasanın düzenleniş amacı olan tüketiciyi koruma yaklaşımına aykırıdır. Bu haller için sözleşmeye tüketici aleyhine konulacak bir hüküm de tümüyle haksız şart mahiyetinde olacaktır.
C-Bağlı Kredi İle Edinilmiş Konuta İlişkin Dönme Hakkının Kullanımı:
Konu TKHK’da değil, sözleşmenin uygulanmasına ilişkin Yönetmeliğin 9/VIII maddesinde düzenlenmiştir. Düzenlemeye göre; Ön ödemeli konut satışının bağlı krediyle yapıldığı hallerde, tüketicinin keyfi dönme hakkını kullanması ile birlikte satıcı, satış bedelini, dönme beyanının kendisine ulaştığı tarihten itibaren 90 gün içinde krediyi veren bankaya iade etmek zorundadır. İadeden önce, satıcı, satış bedelinden dönme cezası ve masrafları mahsup edebilir. Krediyi veren banka, satıcının iadesinin ardından, iade anına kadar ödemiş olduğu anaparayı tüketiciye geri verecek ve kullandırılan krediye dair işleyen faiz ve masraflara bakımından da, tüketici lehine indirim yapacaktır.
İREM ŞAHİN
AVUKAT