Çoğunlukla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları ya da uzun yıllar önce Türkiye’yi terk ederek yurt dışına yerleşen Rum, Ermeni vatandaşlarımızın sıklıkla yaşadığı ve sahip oldukları gayrimenkulün mülkiyetini kaybetmelerine yol açan, aynı zamanda Ceza Kanunlarına göre suç olan bir eylem; yani sahtecilik yolu ile gayrimenkullerin gerçek malikleri dışında 3. Kişiler üzerine, tapu sicilinde genellikle satış yoluyla devredilmesi sonucu açılacak bir dava türüdür. Özellikle belirtmek gerekir ki, sahteciler genelde bir çete ya da şebeke gibi örgütlenerek, sistemli şekilde çalışırlar. Bu durumu aslında, taşınmaz mal hırsızlığı diye de adlandırabiliriz.
Temelinde sahte bir evraka dayanan, sahtecilikle gayrimenkul mal devri, çeşitli şekillerde yapılabilmekte, bunların sıklıkla karşılaşılan türü ise sahte veraset ilamı ya da sahte vekaletname ile gerçekleştirilen satışlar olmaktadır. Örneğin tapu sicil kayıtlarını inceleyerek, maliki ölen ancak mirasçılara intikali yapılmamış gayrimenkuller, sahte bir mirasçılık belgesi ve yine sahte bir vekaletname ile sahteciler adına intikali yapıldıktan sonra çıkar ve elbirliği içerisinde oldukları, yine kendi adamları olan vekil vasıtasıyla çok kısa bir sürede ve çoğunlukla düşük bir bedelle 3. Kişilere satılarak paraya çevrilir. Üzülerek belirtmek gerekir ki; yapılan bu sahtecilik işlemlerinin içinde çoğunlukla Tapu Sicil Muhafızları, Nüfus Müdürlüğü memurları ve hatta muhtarlık görevlileri de yer almaktadırlar.
Kimi zaman da tapu dairesine o gayrimenkulün gerçek maliki imiş gibi satış için bir başkası getirilir. Bu kişinin elinde, gayrimenkulün gerçek sahibine ait kimlik bilgilerinin birebir yer aldığı, sahte olarak düzenlenmiş bir nüfus cüzdanı bulunur. Ve garimenkul, temelinde sahte bir nüfus cüzdanı olmasına rağmen satış işlemi ile tapuda 3. Bir kişiye devredilir. Sıklıkla rastlanılan bir diğer yöntem de; sahtecilerin daha önceden tespit ettikleri ve gözlerine kestirdikleri, hasta, yaşlı ve kimsesiz olan gayrimenkul sahiplerini, ‘’sana ölünceye kadar bakacağız’ vaadi ile kandırarak Tapu Sicil Dairesine getirip; sanki ‘’ölünceye kadar bakma sözleşmesi’’ yapılıyormuş gibi imza attırarak satış işlemini yapmalarıdır.
Son dönemde yaygınlaşan bir diğer çeşidi ise; özellikle İstanbul Adalar’da bulunan ve ülkemizi bir sebeple terk etmiş, Rum ve Ermeni vatandaşlarımıza ait çok değerli gayrimenkullerin yolsuz bir şekilde ele geçirilebilmesi için yapılan sahte icra takipleridir. Bu durumlarda sahteciler, sahte bir alacak belgesine dayanarak icra takibine geçer, gösterilen sahte bir adrese gönderilen ödeme emrini, yine kendi içlerinden birine ait sahte imza karşılığında kabulünü sağlar, sahte icra takibi itiraza uğramadan kesinleşir, akabinde gayrimenkulün tapu kaydına haciz konularak ihale ile cebri icrada satışı sağlanarak ihaleye katılıp sahte alacağa karşılık ihaleden alınarak tapu siciline kendi adına tescil ettirildikten sonra yine çok kısa bir süre içinde başkaları adına satılır.
Bunun yanı sıra; dava dosyalarında sıklıkla karşılaşılan bir başka türü ise; sahte vekaletname düzenlenerek yapılan satışlardır. Neredeyse gerçeğinden ayırt edilemeyecek derecede profosyonelce yapılmış, gayrimenkulün gerçek sahibinin kimlik bilgilerini içeren sahte bir nüfus cüzdanı ile herhangi bir noterlik dairesine giden sahteciler, yine kendisinin çıkar ve elbirliği içerisinde olduğu başka bir sahteci adına, o kişiyi vekil tayin eden, içinde gayrimenkulün satış ve temlik yetkilerinin de bulunduğu çok geniş yetkiler içeren bir vekaletname düzenletir. Vekaletnameye dayanak olan bu nüfus cüzdanının sahte olduğunun Noterlik memuru tarafından anlaşılması hemen hemen imkansız olduğundan, noter tarafından bu vekaletname tanzim edilir. Böylece, temelinde sahte bir nüfus cüzdanı olan, noter tarafından düzenlenen vekaletname de sahte hale gelmiş olur. Nihayet, noterde düzenlettirdikleri sahte vekaletname ile tapu sicil müdürlüklerinde satış işlemi yapılarak taşınmaz, adeta gasp edilir.
Sahte vekaletnamenin mutlaka noterde düzenlenmiş olmas gerekmeyip sahteciler tarafından, halk arasında ‘patates mührü’ diye tabir edilen sahte mühür ve kaşe kullanılarak oluşturulan vekaletnamelerle de tapu dairelerinde gayrimenkuller yolsuz olarak satılabilmektedir ki; burada ilginç olan nokta, sahtecilerin elinden çıkmış bu vekaletnamelerin Tapu Sicil Muhafızları tarafından gerçeğinden ayırt edilememesi, sahteliğinin anlaşılamaması, gerçek bir noter vekaletnamesi zannnedilmesidir.
Yukarıda belirtilenlerin dışında, sahte mahkeme kararları düzenlenerek ya da gerçek bir vekaletnameye, vekalet veren kişinin verdiği yetkinin sınırları dışında yetkiler içeren sayfa ya da cümle, rakam, harf ilavesi ile, çeşitli yöntemlerle veya gerçek vekilin ismi değiştirilerek satış işlemleri yapılabilmektedir.
Bazen de bir taşınmazın hissedarı olan bir paydaşın, ölen bir paydaşa, öldüğünü bile bile husumet yöneltip ortaklığın giderilmesi davası açarak, davadaki tebligatlarını da ilanen yaptırmak suretiyle satışa ilişkin hükmü kesinleştirdikten sonra gayrimenkulü ihaleden edinmesi, temelde yok hükmünde olan, sahteliğe dayanan ve iptali gereken bir yolsuz tescildir. Ölü bir kişi aleyhine açılan dava sonunda alınan ilam ve yapılan ihale yok hükmündedir, baştan itibaren gerçesizdir. Yok hükmünde olan bir mahkeme kararı esas alınıp usulsüz tebligatlarla gerçekleştirilen izal-i şüyuu satışı da hukuki bir varlık kazanamaz ve açılacak bir tapu iptal tescil davası ile eski ve gerçek malikin mirasçılarına iade edilir.
Taşınmaz bir malın herhangi bir kişi adına tescil sebebi bir hukuki işleme dayanır. Haklı ve geçerli bir işlem olmadan yapılan bir tescil mülkiyet hakkı doğurmaz. Yolsuz tescil ise yasanın öngördüğü yönteme uymadan yapılan bir hukuki işleme dayanılarak oluşturulan temelsiz sicildir. Temelinde sahte bir belgeye dayanan herhangi bir gayrimenkul devri ve tescili yolsuz tescil olup yok hükmündedir ve hiçbir zaman geçerli hale gelemez.
Yukarıda belirttiğimiz tüm bu hallerde gayrimenkulün gerçek maliki, ‘Sahtecilik hukuksal sebebine dayanan bir tapu iptal tescil davası’’ açarak taşınmazın kendisi adına geri döndürülmesini isteyebilir. Sahtecilik hukuksal sebebine dayanan tapu iptal tescil davalarında herhangi bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süre yoktur. Sahte bir vekaletname ya da sahte mirasçılık belgesi veya sahte bir nüfus cüzdanına dayanılarak devredilen bir taşınmazı satın alan ilk alıcının da Medeni Yasanın 1023. Maddesinde düzenlenmiş iyiniyet hükümlerinden yararlanması mümkün olmayıp gayrimenkulün gerçek malikine iadesine karar verilir. Çünkü temelinde sahtecilik olan bir satış işlemi zaten ölü doğmuş ve hiç yaşam bulmamıştır. Bu nedenle, sahte bir belgeye dayalı olarak satışı yapılan gayrimenkulü ilk alan kişinin tapu kaydına iyi niyetle güvendiği ve hatta gerçek bedelini ödeyerek satın aldığına ilişkin savunması önem taşımaz.
Ancak önemle belirtmek gerekir ki; sahte belgeye dayalı olarak satılan gayrimenkulün daha sonraki alıcıları, Medeni Yasanın iyiniyetle iktisap hükümlerinden yararlanabilir ve taşınmazı tapu kaydına güvenerek ve bedelini ödeyerek satın aldıklarını, gerçek bir satış işlemi olduğunu ileri sürebilirler. Bu durumda mahkemenin yapması gereken, gayrimenkul birden çok kez el değiştirmişse; sonraki alıcıların hukuken iyi niyetli olup olmadığını araştırmaktır.
Burada dikkat edilecek ölçütler ise; taşınmazın değerinin çok altında ve kısa zaman aralıklarıyla, sıklıkla satılıp satılmadığı, alıcıların, bu gayrimenkulün sahtecilikle satıldığını bilen yada bilebilecek durumda kişiler olup olmadıkları, satıcı ve alıcıların yakınlık ve ilişki dereceleri, alıcıların dava konusu gayrimenkulü alabilecek maddi güce sahip olup olmadıkları gibi ölçütlerdir. Örneğin, taşınmazın ilk satışından sonraki el değiştirmelerin birbirine çok yakın zamanlarda yapılması kötü niyetin göstergesidir. Yine taşınmazın sonraki alıcısının, gayrimenkulün gerçek değerini ödediğini açık bir banka dekontu ile ispatlayamaması da kötü niyete bir örnek olarak gösterilebilir.
Sahtecilik hukuksal sebebine dayanan tapu iptal ve tescil davasının, gayrimenkulün sahtecilikle satıldığı ilk tarihten itibaren son kayıt maliki de dahil olmak üzere tüm alıcılarına karşı açılması gerekir. Yargılama sonuna kadar, gayrimenkulün kötü niyetli 3. Kişiler üzerine kaçırılmasının önlenmesi için dava dilekçesi ile birlikte İhtiyati Tedbir kararı da mutlaka istenmelidir. Yargılama sonunda, mahkemece, gayrimenkulün satış suretiyle devrinin temelinde sahtecilik olduğuna ve gayrimenkul kaç el değiştirirse değiştirsin, son alıcı da dahil tüm alıcıların kötü niyetli, çıkar ve elbirliği içerisinde hareket ettikleri kanaatine varılırsa, gayrimenkulün son alıcı adına olan tapu kaydının iptali ile davayı açan gerçek maliki adına tesciline karar verilir. Daha önce de belirttiğimiz gibi bu davalara ilişkin zamanaşımı ya da hak düşürücü bir süre yoktur. Davacı olacak gerçek gayrimenkul maliki tarafından, sahtecilik eylemini gerçekleştiren kişiler hakkında ceza davası açılması için de savcılık yoluna başvurulması da faydalı olacaktır.
Okuyucuya tavsiye etmek istediğimiz önemli bir hukuksal yol ise; kendisine ait gayrimenkulün bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüğüne bir dilekçe vererek; taşınmaz üzerinde, kendisinin bizzat hazır bulunarak yer almadığı hiçbir işlemin yapılmamasını, tapu sicil müdürlüğüne kendisinin yokluğunda getirtilecek hiçbir vekaletnamenin kabul edilmemesini ve vekaletname ile işlem yapılmamasını, herhangi bir kişi tarafından bir vekaletname sunulması halinde kendisine bizzat ulaşılarak haberdar edilmesi ve bu beyanlarının gayrimenkulün tapu kaydına şerh edilmesini istemesidir.
Bunun yanı sıra, bir gayrimenkul satın almak isteyen okuyucularımız, eğer bu gayrimenkulün, satıcı tarafından vekaletname ile size satışı yapılacaksa; söz konusu vekaletnamenin tarihi, hangi noterlik tarafından düzenlendiği ve noterlik yevmiye numarasını alarak, gerçekten böyle bir vekaletname olup olmadığını ilgili noterlikten sorgulamalarını tavsiye ederiz.
Av. EBRU ŞAHİN