1-YÜKLENİCİNİN FAZLADAN BAĞIMSIZ BÖLÜM YAPMASI
Sözleşmede kararlaştırılandan fazla adette bağımsız bölüm yapılması durumunda, sözleşmede aksine hüküm yoksa, fazla yapılan bağımsız bölümler, sözleşmede mutabık kalınan paylaşım oranlarına göre taraflara verilir. Örneğin sözleşmeye göre 8 daire arsa sahibine, 12 daire yükleniciye kalıyor ise (%40 arsa sahibi, %60 yüklenici), fazladan yapılan iki daireden birinin tamamı, diğerinin ise %20 si yükleniciye, %80 hissesi de arsa sahibine kalacaktır. Bu şekilde yüklenici fazladan imal edilen dairelerin değerini arsa payı oranında almış olacağından, ayrıca bir ücret talebinde bulunamayacaktır.
Sözleşmeye daha önceden öngörülmeyen bu durumun yazılmamış olması yapılan tüm fazla dairelerin yükleniciye ait olacağı sonucunu doğurmaz. Bu bölümlerin sözleşme dışı olması nedeniyle, taraflar arasında sözleşmede anlaştıkları paylaşım oranı üzerinden taksimi gerekir.
Fazladan yapılan bu bağımsız bölümlerin paylaşımı yapılırken de, yasal yapının tescile tabi tüm bağımsız bölümlerinin kat irtifakı kurulmasına esas alınabilecek şekilde arsa paylarının belirlenmesi gerekir.
Fazladan yapılan bu bağımsız bölümlerin paylaşımı konusunda, sözleşmede özel bir hüküm bulunması halinde, öncelikle bu özel hüküm doğrultusunda paylaşımın yapılması gerekir. Yani, kararlaştırılandan fazla daire yapılması halinde bu fazlalık dairelerin sadece yükleniciye ait olacağı kararlaştırılmışsa, arsa sahibi yükleniciden bir talepte bulunamayacaktır.
Tevhit edilen birden fazla parsel üzerinde yapılan fazla daireler için, sözleşmede pay oranı, tevhit edilen parseli de kapsayacak şekilde kararlaştırılmışsa, fazladan yapılan daireler, sözleşmedeki paylaşım oranına göre taraflar arasında taksim edilir. Bunun dışında fazladan yapılan bağımsız bölümlerin başka parsellerin tevhidi nedeniyle oluşup oluşmadığı tespit edilerek sonucuna göre karar verilmelidir. Yani sözleşme imzalandıktan sonra, başka parsellerin tevhidi ile inşaat alanı genişlemiş ve bu nedenle bağımsız bölüm sayısı artmış ise arsa sahipleri bu artıştan pay isteyemez. Sadece tevhit edilen birden fazla parsel aynı sözleşmede paylaşım oranına dahil edildiği durumda, taraflar fazla yapılan tüm daireleri anlaştıkları oranda paylaşırlar.
Taraflar arasındaki sözleşmede, yapılacak toplam bağımsız bölümler veya inşaat alanı sınırlanmış ve arsa sahibine veya yükleniciye kalacak bağımsız bölümler belirtildikten sonra, geri kalanlarının diğer tarafa ait olacağı kararlaştırılmışsa, o tarafın, sınırlanan miktara uygulanan paylaşım dışında kalan ve fazladan yapılan bağımsız bölümleri alması söz konusu olmaz.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde, arsa sahibinin kendisine kalacak bağımsız bölümler dışında başka bir talebi olmayacağını belirtmesi halinde, bu taahhüt, sözleşmeye uygun olarak yapılacak daireler için geçerli olup, sözleşme dışında yapılan fazla daireler için, arsa sahipleri, sözleşmeye uygun oranda paylaşım talebinde bulunabilirler.
Fazladan yapılacak tüm bağımsız bölümlerin kendisine ait olmasını isteyen yüklenicinin sözleşmeye bu konuda açık hüküm koyması gerekir.
Arsa sahibinin, sözleşme dışı yapılmış bağımsız bölümün satış yetkisini yükleniciye vermesi, o bağımsız bölüm veya bölümlerin yükleniciye ait olduğunu kabul ettiği anlamına da gelmez.
Arsa sahibi rıza ve onayı olmaksızın yapılsa dahi, fazla inşaattan o da yararlanacağından, haklı bir neden olmadan yükleniciyi engellemeye çalışması dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz.
Fazla yapılan bağımsız bölümlerden kendisine arsa payı verilmesi için açtığı tapu iptal tescil davası yanında, arsa sahibi, fazladan yapılan dairelerin gecikmesinden kaynaklı rayiç kira kaybı tazminatının ödenmesini de talep edebilir. Ancak yapılan tüm fazla daireler 3. Kişilere satılmış olur, yüklenici üzerinde de aynen ifayı temin için hiçbir daire kalmamış olursa, talep, arsa sahibine düşecek olan fazladan bağımsız bölümün rayiç değeri olarak hüküm altına alınır.
Ancak, yapılan fazla daireler, projeye aykırı ise, arsa sahibi bu bölümlerden payına düşecek olanların tescilini veya bedelinin ödenmesini değil, hukuken sadece yıkımını istemek hakkını haizdir.
2-YÜKLENİCİNİN BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN ALANLARINDA BÜYÜTME YAPMASI
Hem arsa sahibine hem de yükleniciye kalan bağımsız bölümlerin alanlarında eşit oranda büyüme söz konusu ise paylaşımda bir sorun olmayacaktır. Hiçbiri kendilerine isabet eden dairelere eşit oranda yansıyan alan büyüklüğü nedeniyle diğer taraftan bedel talebinde bulunamayacaktır.
Ancak sadece yükleniciye kalacak bağımsız bölümlerin alanları büyütülmüşse, sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, büyümenin sağladığı avantaj, taraflar arasındaki paylaşım oranı doğrultusunda arsa sahibine de aynen yansıtılır. Örneğin, %40 arsa sahibine kalacak şekilde paylaşımın öngörüldüğü sözleşmede, yükleniciye kalan 12 daireden aynı hizadaki 4 daire sözleşmede öngörülenden % 20 daha büyük yapılmışsa, arsa sahibi bu dairelerdeki toplam değer artışının %40 ını bedel veya arsa payı olarak yükleniciden talep edebilecektir. Toplam değer artışından arsa sahibine düşen bedel, yükleniciye kalacak bir bağımsız bölümün değerine karşılık geliyor veya onu aşıyorsa, arsa sahibi aynen ifa talebinde bulunarak, yükleniciye kalacak dairelerden birinin söz konusu alacağı için kendisine verilmesini isteyebilir.
3-YÜKLENİCİNİN ORTAK ALANLARDA FAZLADAN İŞ YAPMASI
Bu ihtimalde, ortak alanlarda yapılan işin yüklenici ve arsa sahibinin bağımsız bölümlerine sağladığı katkı oranı dikkate alınarak değerlendirme yapılabilir. Örneğin sözleşmede yüzme havuzu öngörülmemesine rağmen, siteye ortak bir havuz yapılmışsa, bu ortak havuz nedeniyle, her iki tarafın da dairelerinin bedeli artış göstereceğinden, yüklenici arsa sahibinden havuzun bedelinin isteyemeyecektir. Bu anlamda, sözleşmede kararlaştırılmamış olsa dahi, giydirme cephe yapılması, daha kaliteli cam kullanılması, fazladan asansör yapılması, daha güçlü bir jeneratör monte edilmesi, müşterek garajın alanının genişletilmesi gibi bir takım benzer örnekler, her iki tarafında dairelerine aynı değeri katacağından, yüklenicinin arsa sahibinden, arsa sahibinin yükleniciden her ne nam adı altında olursa olsun bir alacağı bulunmayacaktır.
Nadir de olsa, ortak alana yapılan işin sadece arsa sahibine faydası dokunduğunda ise; yüklenici bunu bedelini vekaletsiz iş görme hükümleri çerçevesinde isteyebilmelidir. Örneğin, arsa sahibine kalacak dairenin üzerindeki teras çatının sözleşmede şap yapılması öngörülmesine rağmen seramik yapılmışsa ya da sadece arsa sahibine kalacak bağımsız bölüme tahsisli olarak ortak alana kapalı otopark yapılıyorsa bunların bedeli kendisinden talep edilebilecektir. Ancak ortak alana yapılan fazladan işin bağımsız bölümlerin değerinde bir artışa yol açmadığı durumlarda ise yüklenicinin arsa sahibinden yine herhangi bir talebi olamayacaktır.
Ancak Yargıtay, sözleşmede öngörülmeyen ve imzalandığı tarihte imar mevzuatı gereği yapılması zorunlu olmayan sığınak için, sonradan belediyece getirilen zorunluluk nedeniyle yapılması nedeniyle, yüklenicinin yaptığı masrafa, arsa sahibinin de paylaşım oranında katlanması gerektiği şeklinde bir karar vermiştir. Gerekçe olarak, sözleşmenin akdi sırasında öngörülmesi mümkün olmayan masraflara sadece yüklenicinin değil, arsa sahibinin de katılmasının hakkaniyete uygun olacağıdır. Karar, sığınak yapımının yüklenici için aşırı bir güçlüğe yol açıp açmadığı konusunda bir değerlendirmeye yer vermediği için eleştiriye açıktır. Zira sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemeyen veya yapımı aşırı güçleştiren durumların inşaatın yapımına engel olduğu hallerde ise, yüklenici sözleşmenin uyarlanmasını, bu mümkün değilse sözleşmeden dönülmesi ya da sözleşmenin feshi talebinde bulunabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 480 ve 481 maddelerinde düzenlenen bu halde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi götürü ücretli tüm sözleşmelere uygulanabilir olup, maddenin uygulanması için aranan şartlar ise şunlardır.
1-Öncelikle götürü ücretli bir eser sözleşmesi söz konusu olmalı
2-Başlangıçta, öngörülemeyen veya öngörülüp de taraflarca göz önünde tutulmayan bir durum ortaya çıkmalıdır.
3- Bu durum eserin yapılmasına engel olmalı veya yapılmasını son derece güçleştirmelidir.
4- Bu duruma taraflardan birinin kusuru neden olmamalıdır.
5- İhbarda bulunulmalıdır.
İşte sonradan ortaya çıkan zorunlu işler bakımından yukarıda saydığımız kriterler göz önüne alınmalı, yani, işin toplam büyüklüğüne göre orantısız ve aşırı masraf çıkması durumunda, yüklenicinin bedeli arttırma talebinde bulunması, yani arsa sahibini de bu aşırı masrafa dahil etmesi mümkün olmaktadır. Ancak zorunluluk olmayan, ortak alanlarda yapılan ve bağımsız bölümlerin değerinde artışa neden olmayan sözleşme dışı fazladan işler için yüklenici bir talepte bulunamayacaktır.
4- YÜKLENİCİNİN ARSA SAHİBİNE AİT BAĞIMSIZ BÖLÜMLER İÇİNDE FAZLADAN VEYA SÖZLEŞMEDE KARARLAŞTIRILAN VASIFTAN DAHA YÜKSEK VASIFTA İMALAT YAPMASI
Bu ihtimalde, söz konusu imalatlara arsa sahibinin muvafakati olup olmadığına göre değerlendirme yapılır. Arsa sahibinin zımni veya açık muvafakatinin olmadığı daha iyi kalitede veya fazladan yapılan işler bedelinin vekaletsiz iş görme hükümlerine göre istenmesi söz konusu olur. Ancak, arsa sahibi lehine de olsa sözleşmeye aykırı bu imalatların sökülüp, sözleşmeye uygun hale getirilmesini isteyebilir. Bu talebin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olması halinde ise itirazı kabul görmez. Yine de, lüks imalatı kabul zorunluluğunda olmayan arsa sahibinin itirazı nedeniyle, yüklenici lüks imalatları daireye zarar vermeksizin söküp götürebilir.
Ancak imalatların, zımni veya açık biçimde benimsenmesi durumunda, yapılan işe icazet verilmiş olacağı için, yüklenicin bunlar için talep ettiği farka, arsa sahibi, rayiçleri aşmamak kaydıyla katlanmalıdır. Şayet iyi kalitede ve fazla yapılan imalatlar arsa sahibi ile yüklenici arasında daha önceden yapılan mutabakat nedeniyle yapılmışsa, bu durumda, yüklenicinin alacağı, eserin yapıldığı yer ve zamandaki değeri ve imalat nedeniyle yapmış olduğu masrafına bakılarak tespit edilir.
Fazla veya daha iyi vasıftaki imalat arsa sahibinin zımni veya açık muvafakati alınmadan yapılmışsa, vekaletsiz iş görme hükümlerine göre, yapılan işe sonradan icazet verilmesi halinde ise vekalet sözleşmesi hükümleri çerçevesinde, yapıldıkları tarih itibariyle piyasa rayiçlerine uygun yapılacak hesaplama ile tespit edilecektir. Burada tespiti istenen fazla veya faydalı masraflar için, ortak yerler için yapılanlar ve arsa sahibine ait olacak daireler için yapılanlar olarak ayrı ayrı tespite tabi tutulacaktır.
Arsa sahiplerinin birden fazla olduğu hallerde, yüklenicinin toplam alacağından sadece birinin sorumlu olacağı müteselsil sorumluluk hali değil, kendilerine kalan bağımsız bölümler için yapılan işler nedeniyle bireysel sorumluluklarına gidilecektir. Yani arsa payları oranında hisselerine düşen miktarlardan sorumluluklarına gidilecektir.