Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshinde, sözleşmeden öncesine dönüldüğünden, yüklenici yanında, ondan pay alan 3. Kişilerin de iyiniyetli olmadıkları kabul edilmekte ve tapunun arsa sahibine tüm takyidatlardan arındırılmış olarak geri dönmesi söz konusu olmaktadır. Yani, yüklenicinin, sözleşme ile kendisine yapılan pay devirleri üzerine alacaklıları tarafından konulan hacizler de, sözleşmenin geriye etkili feshi sonucu etkisiz kalmakta ve alacaklıların bundan dolayı arsa sahibinden bir talepte bulunması söz konusu olamamaktadır. Hatta, yükleniciye kalan bağımsız bölümü haczettirip, icrada satın alan ve üzerine tescil ettiren alacaklının iyiniyetli olması da sözleşmenin geriye etkili feshinde tapunun iadesini engellemeyecektir.
Şayet alacaklı, yükleniciye ait bağımsız bölümü, üzerinde başka birine ait ayni hak iddiası nedeniyle konulan ihtiyati tedbir şerhi ile haczettirmişse, lehine tedbir kararı verilenin haklarını da kabul etmek zorundadır.
Alacaklının, yüklenicinin eser sözleşmesine istinaden inşa ettiği binada yükleniciye isabet eden dairenin yüklenici adına tescili için arsa sahibi aleyhine İİK. M 94 e göre, ‘yetki belgesi’ alarak dava açması mümkündür. Yükleniciye kalan birden çok bağımsız bölüm var ve bunlardan biri alacağın tamamını karşılayabilecek değerde ve durumda ise, sadece o bağımsız bölüme haciz konulması ile yetinilmelidir.
Yüklenicinin alacaklısı, arsa sahibinden yükleniciye kalacak bağımsız bölümün yüklenici adına tapuda tescilini sağladıktan sonra, taşınmazın satışı ile alacağının tahsil işlemine devam edecektir. Yüklenicinin arsa sahibine karşı olan edimini yerine getirmemiş olması durumunda ise alacaklının tescil talebinin kabul edilmesi mümkün değildir.
Eğer yüklenici kendisine kalan bağımsız bölümleri 3. Kişiye haricen satmış ve bu kişiler tarafından da arsa sahibi ve yükleniciye karşı tapu iptal tescil davası açılmışsa, 3. Kişilerin açtığı davanın sonucu bekletici mesele yapılacaktır.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ileriye etkili olarak feshi halinde de, yüklenicinin alacaklısı, yükleniciye kalacak bağımsız bölümlerin, İİK 94 uyarınca, yani yükleniciden olan alacağı nedeniyle başlattığı icra takibi üzerine, ilgili icra dairesinden alacağı yetki belgesine istinaden, sözleşme gereği yükleniciye kalacak bağımsız bölümlerin, ileriye etkili feshe göre inşaatın geldiği seviyeye uygun oranda arsa sahibi üzerindeki payların iptaline ve yüklenici üzerine tesciline karar verilmesini asliye hukuk mahkemesinde açacağı alacak davasında ileri sürebilecektir. Davanın kabulü ve payların yüklenici üzerine tescilinden sonra, alacaklı bu kayıtlar üzerine icra takibinden kaynaklı alacağının toplamı üzerinden haciz ve satış işlemlerinin devamını isteyecektir. Bu davanın açılabilmesi için, Yargıtay’a göre alacağın kesinleşmiş, yani icra takibinin de kesinleştirilmiş olması gereklidir.
Yükleniciden bağımsız bölüm alanlar, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi sonucu iptal edilen payları nedeniyle ödedikleri bedelin iadesini sağlamak üzere sadece yükleniciye dava açabilecek olup, arsa sahibinden herhangi bir talepte bulunamazlar. Ancak, yükleniciden bağımsız bölüm alan satın alan 3. Kişi, yüklenici aleyhine dava açıp aldığı ilamı icraya koyar ya da doğrudan icra takibi yaparak takibi kesinleştirir ise, sonrasında, arsa sahibine İİK m. 89 uyarınca ihbarname gönderir ve yüklenicinin arsa sahibinden olan alacağının kendisine ödenmesini talep edebilir.
Şayet yüklenici kooperatif ise; alacaklılarına karşı, Kanun gereği sadece kendi mameleki ile sorumludur. Ancak, Kooperatifler Yasasında yer alan hükümlere uygun olarak, kooperatife ilişkin borçlardan üyelerin de şahsen veya sınırsız olarak ya da belirli bir miktara kadar sorumlu oldukları yönünde hüküm konulmuşsa, kooperatifin alacaklıları, önce kooperatife icra takibi yapıp, takibin sonuçsuz kalmasından sonra ise İİK. 280 maddesi uyarınca üyelerin sorumluluğuna gidebilirler. İcra ve İflas Kanunu’nda düzenlenen ve Tasarrufun iptali adı verilen bu dava türünde, alacaklılar, alacağı etkisiz kılmak üzere malvarlığını kötüniyetli olarak 3. Kişilere devreden borçlular ve borçlu ile hukuki muamelede bulunan 3. Kişilere kayıt iptali ve tazminat davası açarlar. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde yüklenici olan kooperatifin alacaklılarının, alacaklarının tahsili için başvurabilecekleri hukuki yol işte bu tasarrufun iptali dediğimiz prosedür olup, öncesinde, kooperatife takip yapılacak, takibin sonuçsuz kalması üzerine de, İcra İflas Kanunu m. 280’ e dayalı olarak, ana sözleşmede yer alan hüküm çerçevesinde üyelerin sorumluluğuna gidilebilecektir.
İREM ŞAHİN
AVUKAT