1.BÖLÜM : ARSA SAHİBİNDEN TALEP EDİLEBİLENLER:
Öncelikle, 3. Kişinin yükleniciye ödediği bedeli, bu bedelin inşaat yapımında kullanıldığını ileri sürerek arsa sahibinden talep etmesi mümkün değildir. Ancak, 3. Kişi, bağımsız bölümde fiilen tasarruf ederek bir takım harcamalarda bunmuşsa, bunlardan zorunlu ve faydalı olanlarının bedelini ‘sebepsiz zenginleşme’ hükümlerine göre talep edebilecektir.
Bağımsız bölümü haricen adi senetle, noterden satım vaadi ile ya da tapuda resmi şekilde devralan 3. Kişi , arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ayakta olduğu sürece iyiniyetli kabul edilir. Çünkü, yüklenici ile yaptığı sözleşmeye istinaden kazandığı kişisel hakka veya tapuda kazandığı mülkiyet hakkına güvenerek ve inanarak iyiniyetle hareket etmektedir. Dönme veya fesih tarihine kadar faydalı ve zorunlu tüm masraflarının tazminini talep edebilirken, dönme ve ya fesih tarihinden sonra sadece zaruri masrafları talep edebilirler.
Sözleşmenin ileriye etkili feshinde, sözleşme gereği yükleniciye kalan bağımsız bölüm, eksik iş karşılığında arsa sahibine bırakılmışsa, yükleniciden adi yazılı senetle bu bağımsız bölümü satın almış kişi de, arsa sahibinden bağımsız bölüme yaptığı zorunlu ve faydalı masrafları aynı şekilde talep edebilecektir.
Yapılan bina imar mevzuatına aykırı ve yıkılması gerekiyorsa, 3. Kişinin arsa sahibinden imalat bedeli ile ilgili bir talepte bulunması mümkün değildir. Ancak arsa sahibi, bu bölümü kullanıyor veya kiraya vererek gelir elde ediyorsa, 3. Kişi, yaptığı katkı oranında kullanma bedelinden pay isteyebilir.
2.BÖLÜM: YÜKLENİCİ VEYA SATIM SÖZLEŞMESİNİN SATICISINDAN TALEP EDİLEBİLENLER:
Yüklenici veya satıcının, arsa sahibinin sözleşmeyi geriye ya da ileriye etkili feshetmesi, kusuruyla inşaatı tamamlamaması gibi nedenlerle, satımla ilgili borcunu yerine getirememesi üzerine, alıcı, müspet zararını, yani bağımsız bölümün üzerine tescilinin imkansız olduğunu öğrendiği tarihteki rayiç değerini ve bu bölümün teslim tarihinden, teslimin imkansızlığını öğrenme tarihine kadar işlemiş kira kayıplarını talep edebilir. 3. Kişinin bu taleplerinin hiçbirini, arsa sahibine karşı ileri sürmesi ise mümkün değildir. Bağımsız bölüm kimden alınmışsa, husumet ona yöneltilmelidir.
Üçüncü kişinin bir diğer seçeneği ise, sözleşmeden dönerek, ödediği bedelin ödeme tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte yükleniciden-satıcıdan tahsilini talep etmektir.
İREM ŞAHİN
AVUKAT