Arsa sahibinden, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde ona kalacak bağımsız bölümü adi yazılı bir sözleşme veya noterde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satın alan kişi, aldığı bağımsız bölümün adına tescilini isteyebilir. Yüklenici ve arsa sahibi arasındaki sözleşmenin daha sonra geriye etkili olarak feshedilmesi veya inşaatın ruhsatsız, yani kaçak ya da ruhsata aykırı yapılmış olması da, onun tescil talebinde bulunmasına engel teşkil etmez.
Satış vaadi sözleşmesi inşaat sözleşmesinden tamamen bağımsız nitelikte bir hukuki değere sahip olduğu için, inşaat başlamadan da satış vaadi sözleşmesi yapılabilir. Önemli olan satışı vaad edilen taşınmaza ilişkin tescil istenebilmesini sağlayacak şartın gerçekleşmesidir. Örneğin satışı vaad edilen bağımsız bölümün, inşaatın tamamen bitmesi ve kat irtifakı kurulduğu zaman, tapu ferağının yapılacağının kararlaştırıldığı halde, şart gerçekleştiği anda, bağımsız bölüm satın alan 3. Kişi tescil isteminde bulunabilir.
Kat irtifakı kurulmuş, yani sözleşmede yapımı kararlaştırılan her bir bağımsız bölüme düşecek arsa payı belirlenmiş olan bir inşaattan arsa sahibine ait bir bağımsız bölümü satın alan 3. Kişi, her ne kadar arsa sahibinin halefi durumunda olsa dahi, yükleniciden, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini yerine getirmesini talep edememektedir. Bu tür bir ihtilafta, Yargıtay, arsa sahibinden bağımsız bölüm devralan 3. Kişinin, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan hakları yükleniciye karşı ileri sürebilmesi için, arsa sahibinden sözleşmeden kaynaklı hakları da yazılı olarak devraldığını kanıtlaması gerektiğini belirtmektedir. Bu konuda yetki veren yazılı bir sözleşme bulunmuyorsa, temlik alacaklısı, yükleniciyi dava yolu ile edimini ifaya zorlayamayacaktır. Yine de durumun istisnalarını gösteren Yargıtay kararları da ortaya çıkmıştır. Buna göre;
Yargıtay, inşaatın teslim tarihinden sonra 3. Kişiye yapılan devirler için, tapuda satımın yapıldığı tarihe kadar arsa sahibine, satımdan sonraki tarih için ise yeni malikin, yükleniciden gecikme tazminatı isteyebileceğini kabul etmiştir. Ayrıca, arsa sahibi ile ondan bağımsız bölüm satın alanların beraber dava açmaları halinde de, arsa sahibinin sattığı daireye ilişkin sözleşmeden doğan haklarını 3. Kişiye temlik ettiğini varsayarak, temlik alan 3. Kişilerin de, eksik, kusurlu işler ve gecikme tazminatından yükleniciyi sorumlu tutabileceklerini ifade etmektedir.
Yüklenicinin, inşaattan gerek edimini ifa ederek, gerekse ifa etmeksizin yarım bırakarak el çekmesi ve yarım kalan inşaat için de yeni bir müteahhit ile anlaşılmadığı bir durumda iken sattığı bağımsız bölüm için arsa sahibi, yükleniciden ayıp ve eksik iş bedellerinin isteyebileceği halde, 3. Kişi bağımsız bölümü o haliyle daha ucuza aldığı kabul edilerek, ne arsa sahibinden, ne yükleniciden bir talepte bulunamaz.
Ancak, arsa sahibi, yüklenicinin inşaata devam ettiği sırada 3. Kişiye tapuda, bitirilmiş haldeki değeri üzerinden sattığı bağımsız bölüm için, yüklenicinin edimini, üçüncü kişiye taahhüt etmiş sayılır ve ayıplı-eksik işler ve gecikme tazminatı için, şayet 3. Kişi arsa sahibinden herhangi bir talepte bulunmaz ise, arsa sahibinin, sattığı bölüm için yükleniciden bir talebi olamaz. 3. Kişi, süresinde teslim edilmeme, ayıplı ve eksik iş bedeli talebinde bulunursa, bu talebini de ancak arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Bu halde arsa sahibi iki şekilde hareket edebilir. Buna göre; yükleniciden AYNEN İFAYI (Eksik ve ayıplı işlerin tamamlanmasını, gecikme-rayiç kira kaybı tazminatı, ceza-i şart bedelinin ödenmesini) istemiş olmak şartıyla, sözleşmeden doğan alacak ve dava haklarını 3. Kişiye temlik ederek, 3. Kişi ile ibralaşabilir. Veya 3. Kişi tarafından kendisine açılan ayıplı-eksik işler ve gecikme tazminatı bedeli için, ödemek zorunda kaldığı miktar kadar yükleniciye rücu edebilir.
Arsa sahibinin tapuda 3. Kişiye yaptığı devir, teslim tarihinden sonra yapılmışsa, arsa sahibi, teslim tarihi ile devir tarihi arasındaki gecikme tazminatını, 3. Kişi, devir tarihinden sonra devam eden gecikme için tazminatı isteyebilir. Teslimden önceki devirlerde ise, arsa sahibinin yükleniciden talepte bulunması, 3. Kişinin kendisine başvurması ile mümkündür.
Sonuç itibariyle, inşaatın devam ettiği sırada arsa sahibinden tapuda bağımsız bölüm devralan 3. Kişi yükleniciye karşı açtığı davada, dava konusu alacakları devraldığını göstere belgeyi de sunmak zorundadır. Aksi halde, taleplerini, aralarında var olan satım ve üçüncü kişinin fiilini taahhüt sözleşmesi çerçevesinde sadece arsa sahibinden talep edebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesine konu bir taşınmazdan bağımsız bölüm satın alan herkes, ana sözleşmeden kaynaklı, aynen ifaya bağlı, ayıplı iş- eksik iş bedeli, gecikme tazminatı, ifaya ekli cezai şart, gibi talepleri ileri sürme hakkını da arsa sahibinden yazılı şekille devralmalıdır.
Arsa sahibi ve yüklenici sözleşmeden dönme, aynen ifadan vazgeçip müspet zarar tazminini talep haklarını birbirlerine karşı kullandıkları durumda, arsa sahibinden pay devralan 3. Kişi zararının giderilmesini, aralarındaki satım sözleşmesi nedeniyle, sadece arsa sahibinden talep edebilir. Ancak arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesine, yüklenicinin 3. Kişilere karşı sorumlu olacağı yönünde bir hüküm konulması halinde, onun da sorumluluğuna gidilebilecektir.
Arsa sahibine ait bağımsız bölümler ayıplı ve eksik halde teslim edilmiş ise, bu haldeki daireler 3. Kişilere satılsa dahi, arsa sahibi tazminat talebini yükleniciye ileri sürebilir. Eksik ve ayıplı halinin görerek satın alan 3. Kişinin ise satıcı arsa sahibinden veya yükleniciden bir talepte bulunma hakkı yoktur.
Arsa sahibinden, bitmiş haldeki bedeli üzerinden satış vaadi ile satın alınan bağımsız bölümün, yüklenicinin inşaatı bitirmemesi nedeniyle tesliminin mümkün olmadığı halde, 3. Kişi, sadece arsa sahibine karşı açabileceği tazminat davasında, teslim edilmeyen dairenin dava tarihindeki rayiç bedelinin kendisine ödenmesini isteyebilir.
Yasal düzenlemeler gereği, taşınmaz mal satışı noterde veya tapuda resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Belli istisnalar dışında da, hiçbir hukuki sonuç doğurmazlar. Noterde yapılan taşınmaz satışı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak adlandırılır. Bu sözleşmede satışa ilişkin bedel belirtilmesi ve bu bedelin ödendiğinin ya da ne zaman ödeneceğinin yazılı olması şarttır. Bu sözleşme tapunun beyanlar hanesine şerh edilirse 5 yıl süreyle, herkese ileri sürülebilir hale gelir. Şerhten sonra 5 yıl içinde, tapuya haciz, ipotek, bir diğer satış vaadi şerhi konulsa bile ilk şerh etkisini devam ettirir. 5 yıldan sonra ise etkisi kalmayan şerh terkin edilebilir, terkin edilmese dahi, sonradan tapuyu iktisap edenler iyiniyetli malik muamelesi görürler.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taşınmaz devrini içerdiğinden, resmi şekilde, yani noterde yada tapuda düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçerli olmaz. Ancak, bazı durumlarda adi yazılı bir sözleşme ile yapılan taşınmaz satım sözleşmelerine de geçerlilik tanınmaktadır. Bu tanımanın koşulları ise şunlardan ibarettir.
1-Öncelikle, Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere yapımına başlanan bir taşınmaz olmalıdır.
2-Arsa sahibi ile 3. Kişi arasında bağımsız bölüm satışına ilişkin bir anlaşma (adi yazılı anlaşma) mevcut olmalıdır.
3-Anlaşmanın kat irtifakının kurulduğu veya kurulmadığı bir aşamada yapılmasının önemi yoktur.
4-Üçüncü şahıs anlaşma gereği tüm borçlarını (bağımsız bölüme ait tüm bedeli ödemeli) ifa etmelidir.
5- Arsa sahibi de bağımsız bölümü 3. Şahısa teslim ederek, bu şahısın bağımsız bölümü malik gibi kullanmasına rıza göstermelidir.
Bu şartlar gerçekleştiğinde, devre ilişkin sözleşme geçersiz olsa bile, 3. Şahıs arsa sahibine tapu iptal-tescil davası açabilecek, arsa sahibinin ise sözleşmenin şeklen geçersiz olduğuna ilişkin savunmasına itibar edilmeyecek ve 3. Kişinin davası kabul edilecektir.
İREM ŞAHİN
AVUKAT